按套購(gòu)買(mǎi)的商品房面積縮水
2013年5月，廣州市民魏女士“傻眼”了—她幾年前花110余萬(wàn)元買(mǎi)下的一套房，到手后卻發(fā)現(xiàn)少了近3平方米。
2009年3月12日，魏女士與廣東耀×房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，魏女士在協(xié)議中約定買(mǎi)下位于廣州市白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路“鑫耀大廈”的一套房屋。一周后，她又與該公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
這兩份協(xié)議或合同，明確了這套房屋的建筑面積是68．27平方米，按套出售并計(jì)價(jià)，房款總價(jià)為110．495萬(wàn)元。
然而，2013年5月13日，當(dāng)房屋登記到魏女士名下后，她才在房產(chǎn)證上發(fā)現(xiàn)，這套房的建筑面積只有65．31平方米，房屋的實(shí)際建筑面積比購(gòu)房合同上少了2．96平方米！按照事后開(kāi)具的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，這套房屋是以單價(jià)16185元、平方米成交的。這樣算來(lái)，魏女士的直接經(jīng)濟(jì)損失為4．7萬(wàn)余元。
魏女士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商交付的房屋建筑面積不符合合同約定，明顯違約，為此她向廣州市白云區(qū)法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金62312．25元。
房屋面積縮水能否退房
當(dāng)房屋建筑面積與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符時(shí)，合同有約定的則按約定處理。法院經(jīng)查，涉案房屋的實(shí)測(cè)面積與合同約定面積確有差異，但《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》第一條約定了案涉房屋的建筑面積以政府房管部門(mén)最后測(cè)定為準(zhǔn)，而之后簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定購(gòu)買(mǎi)房屋按套出售并計(jì)價(jià)，所以上述存在面積差異的情形并不屬于開(kāi)發(fā)商違約的情形，判決駁回魏女士的訴訟請(qǐng)求，魏女士還要負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)（減半收?。?79元。
隨后，魏女士向廣州中院上訴。廣州中院認(rèn)為，雖然《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》顯示，涉案房屋以單價(jià)16185元／平方米、建筑面積68．27平方米計(jì)價(jià)，但發(fā)票格式是行政主管機(jī)關(guān)制定的，沒(méi)有其他計(jì)價(jià)方式供選擇，當(dāng)事人必須按照規(guī)定填寫(xiě)，無(wú)權(quán)變更，雙方也沒(méi)有就房屋計(jì)價(jià)方式另行約定。另外，開(kāi)發(fā)商與魏女士在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第15條關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理的約定中，明確表明當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)方式的不適用該條約定，從而排除了雙方在建筑面積產(chǎn)生差異的情況下按以套內(nèi)建筑面積為計(jì)價(jià)方式對(duì)房屋價(jià)款進(jìn)行結(jié)算的途徑。廣州中院據(jù)此駁回了魏女士的上訴，還判決她承擔(dān)二審受理費(fèi)679元。
審理該案的一位二審法官說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)面積誤差—即房屋產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積出現(xiàn)差異，是近幾年商品房買(mǎi)賣(mài)和交易中的常見(jiàn)問(wèn)題。
這位法官介紹，按《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定， 商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)的方式有三種：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)、按套（單元） 計(jì)價(jià)。
而近年來(lái)，在選擇按套計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)的開(kāi)發(fā)商有日漸增多的趨勢(shì)，除了有些不良開(kāi)發(fā)商是想借此鉆空子，對(duì)房屋面積進(jìn)行惡意縮水外，主要原因是期房在建設(shè)中存在很大的變動(dòng)性，很多因素不是開(kāi)發(fā)商所能控制的，開(kāi)發(fā)商借此來(lái)規(guī)避房屋面積出現(xiàn)誤差而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
“在按套計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房因面積誤差糾紛而訴訟到法院的案例中，各地法院處理結(jié)果不一。究其原因：一是開(kāi)發(fā)商在采用這種計(jì)價(jià)方式時(shí)行為不規(guī)范、約定不完整；二是法院對(duì)這類(lèi)糾紛的處理也沒(méi)有形成統(tǒng)一的意見(jiàn)。”
