丈夫生前瞞妻賣房

丈夫肖某瞞著妻子萬某將房子賣給方某，不料合同簽訂后不久肖某出車禍去世，萬某得知亡夫已將房子賣給方某后，拒絕協(xié)助方某辦理過戶手續(xù)。近日，重慶市第三中級(jí)人民法院二審審結(jié)了此案，判決肖某與方某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》有效，但駁回方某要求萬某協(xié)助辦理房屋過戶登記及其他訴訟請(qǐng)求。

2013年5月28日，肖某、方某與某房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，將肖某和萬某夫妻共有的一套還處于抵押狀態(tài)的房屋賣與方某，雙方就房屋成交價(jià)及房款支付方式達(dá)成一致，并約定違約金為4萬元。協(xié)議簽訂后，方某支付定金2萬元，肖某出具了定金收條。2013年6月，肖某因交通事故受傷住院治療，由房屋經(jīng)紀(jì)公司代收方某購房款30萬元。經(jīng)過醫(yī)院長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的治療，肖某仍不幸身亡。之后，方某要求肖某妻子萬某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，萬某以不知亡夫已經(jīng)將房屋賣給方某為由拒絕。2014年5月30日，方某訴至法院，要求萬某協(xié)助辦理過戶，并支付違約金4萬元。

法庭審理中，方某書面承諾同意代肖某和萬某清償所購房屋債務(wù)，以消滅該房屋的抵押權(quán)。萬某則辯稱，房屋是其與肖某共有財(cái)產(chǎn)，肖某個(gè)人沒有處分權(quán)，買賣協(xié)議無效。一審法院審理后判決支持了方某要求萬某過戶的訴訟請(qǐng)求，駁回方某其他訴訟請(qǐng)求。萬某不服上訴至重慶市三中法院。

一方擅自出賣共有房產(chǎn)的行為有效嗎

肖某與方某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是各方真實(shí)意思的表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)工廠的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四項(xiàng)也規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓”。現(xiàn)萬某不同意出賣該共有房屋，本案所涉《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》因未取得房屋共有權(quán)人的同意而不能履行，遂作出上述判決。

關(guān)于本案合同效力問題，根據(jù)最高人民法院于2012年出臺(tái)的《關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，肖某雖然沒有處分權(quán)，其處分行為無效，但不影響其履行合同義務(wù)，即肖某在訂立合同后就負(fù)有交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)的義務(wù)。因此，法院認(rèn)定肖某與方某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》有效，但因萬某拒絕過戶而不能履行。因本案二審僅對(duì)萬某的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理，方某若要主張合同不能履行的損害賠償，可另案提起訴訟。