房屋贈與合同只公證沒過戶

16年前，小兵和爺爺奶奶到公證處簽下《贈與合同》，兩位老人答應將自住房屋贈給他。二老過世后，小兵發(fā)現(xiàn)想要回這套“理應屬于自己”的房子很難。近日，上海一中院作出終審判決，認定根據(jù)現(xiàn)有情況，不能認定《贈與合同》有效，小兵的訴請終被駁回。

1997年，劉老先生和夫人俞老太與不足18歲的長孫小兵簽訂房屋《贈與合同》，約定將自己名下一套萬航渡路的房屋送給小兵?！顿浥c合同》在長寧區(qū)公證處公證時，公證員根據(jù)當時的法律規(guī)范、相關文件規(guī)定，加上了第四條：“本贈與合同經(jīng)公證，并在辦妥房屋過戶登記手續(xù)后成立?！彪m然公證員提醒他們及時辦理過戶，但公證后雙方均未辦理過戶登記手續(xù)。

這套房屋一直由劉老夫婦居住，而兩位老人先后于2000年和2008年去世。此后，這套房子處于空關狀態(tài)。直到將要動遷的消息傳來，房產(chǎn)歸屬突然成了親屬們熱議的話題。幾番爭吵不歡而散后，小兵訴至法院，要求確認自己對房屋的所有權(quán)。

“由于辦理產(chǎn)權(quán)過戶需要繳納一筆費用，當時家庭經(jīng)濟拮據(jù)無力負擔，所以未能辦理。”小兵提出，在爺爺去世后自己想去過戶，卻被告知除非通過訴訟，僅有奶奶和小兵無法辦理?！盀榱吮苊獯驍_奶奶的生活，我沒有在她生前提起訴訟，但二老生前從未對贈與房屋有過反悔?！?/p>

小兵的說法遭到姑姑叔叔的反駁——二老生前已經(jīng)不愿將房子贈給小兵，遲遲未過戶并非經(jīng)濟上的考慮。他們認為，按照約定，贈與合同在辦妥房屋過戶登記手續(xù)后成立，但涉訟房屋的登記過戶手續(xù)未辦理，故該《贈與合同》未成立，也不生效。

如何認定房屋贈與合同效力

原審法院一審認為，贈與人始終未去辦妥涉訟房屋過戶登記手續(xù)，故《贈與合同》未成立。小兵一審敗訴后上訴要求撤銷原審判決。

二審法院認為，本案的關鍵問題在于法律適用的爭議?！顿浥c合同》在1997年7月訂立，而《合同法》于1999年10月1日施行，對該法施行之前的合同行為原則上應適用當時的法律規(guī)定。

按照當時的規(guī)定，在房屋作為贈與物的情況下，交付意味著必須辦理過戶手續(xù)，故一般以辦理過戶手續(xù)作為贈與關系成立的標志。如果有書面贈與合同，且贈與人將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人、受贈人已占有和使用該房屋，滿足上述三個條件的，則可以認定贈與有效，令其補辦過戶手續(xù)。

本案中，劉老夫婦與小兵雖然簽訂了書面贈與合同并經(jīng)過公證，但雙方并未辦理過戶手續(xù)，贈與人亦未將產(chǎn)權(quán)證書交予受贈人，受贈人亦未根據(jù)贈與合同占有、使用該房屋，故不符合上述規(guī)定。