境外人士購買二手房反悔

2013年8月22日，經(jīng)上海信義房屋中介咨詢有限公司（以下簡稱：信義中介公司）居間介紹，陳先生與胡小姐簽訂《定金協(xié)議》約定，由胡小姐購買陳先生名下在該市昌平路某號一處房屋（尚未辦出房地產(chǎn)權(quán)證），胡小姐先支付定金2萬元，交中介商保管。一周后，雙方正式簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房屋轉(zhuǎn)讓價款為181.8萬元。雙方還為具體分期支付房款做出詳細(xì)規(guī)定，胡小姐應(yīng)于2013年9月30日前先支付包括定金在內(nèi)總計(jì)人民幣110萬元。陳先生須在2013年9月15日之前，公證委托信義中介公司領(lǐng)取以陳先生為權(quán)利人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，特別還約定了胡小姐若違約，需賠償總價款的20%。此后，胡小姐未按約定支付首期房款，并于2013年10月21日以合同未辦理公證不生效為由，函告中介公司解除與陳先生簽訂的房屋買賣合同。2013年12月1日，陳先生取得了該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，并于同月18日將該房屋出售給案外人，房屋轉(zhuǎn)讓款為152.8181元。

2014年5月18日，陳先生起訴稱，胡小姐提出解除合同后，曾通過中介公司多次聯(lián)系對方，但胡小姐卻以書面方式拒絕履行合同，不得已將房屋另行出售，造成房屋差價損失達(dá)人民幣28.9819元。提出判令解除雙方房地產(chǎn)買賣合同，由胡小姐賠償違約損失36.36萬元。

賣主能不能要求違約金

法院認(rèn)為，國家出臺房地產(chǎn)政策法規(guī)，目的是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，限制房地產(chǎn)過度炒作，對該政策法規(guī)胡小姐應(yīng)該是明知的。在簽約時胡小姐也知道該房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦出，從雙方合同的約定看，胡小姐應(yīng)在當(dāng)年9月30日前履行110萬元付款義務(wù)，陳先生才能再辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。在房屋產(chǎn)權(quán)證未辦妥之前，買賣合同則無法辦理公證手續(xù)。在本合同中屬胡小姐違約在先，應(yīng)當(dāng)支付違約金，陳先生有權(quán)解除合同。合同解除后，胡小姐還需承擔(dān)賠償金額為總價款的20%的賠償金。該賠償金實(shí)質(zhì)仍是約定違約金，遂法院判決由胡小姐在解除合同后，支付陳先生違約金36.36萬元；而暫存在信義中介公司的2萬元定金，則返還胡小姐所有。