房主跳價違約

張先生在3月下旬看中了江北的一套二手房，總價72萬元，并當(dāng)即交付了2萬元訂金，與房主月底4月初支付首付并準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)。未料，在約定時間給首付的時候，房主表示老婆不同意賣了，如果張先生能多付5萬元的話，可能還有商量余地。如果張先生不同意，房主將退還2萬元訂金，并賠還張先生已經(jīng)支付的中介費。

“從簽協(xié)議到現(xiàn)在，前后都超過半個月了，這段時間里房價已經(jīng)漲了不少，這套房子至少漲了10萬元。房主的賠償連中介費頂多3萬元，跟房價上漲的幅度比，差遠(yuǎn)了!”張先生說，“現(xiàn)在就這樣不賣了，市場房價上漲給我?guī)淼膿p失誰來賠？”

房價上漲的損失可否索賠

其實，簽訂買賣合同后，賣家違約不賣，不管買家是否支付了房款，也不管賣家是否愿意承擔(dān)違約責(zé)任，買家都有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。若賣家拒絕履行，買房人可訴至法院要求強(qiáng)制履行。

根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、訂金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還訂金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房價上漲的損失”。

法律人士表示，在簽訂合同時務(wù)必要確定房屋價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，并注明買賣雙方需要承擔(dān)的違約責(zé)任。房價漲幅過高，有的賣家在收了買家訂金后，寧愿雙倍返還也不愿意繼續(xù)履約。

遇到這種情況，如果雙倍返還訂金還不能彌補(bǔ)買家的損失，買家可以要求賠償實際損失。比如買家付了5萬元訂金，賣家不想賣房，只同意返還10萬元，而此時房價漲了20萬元，那么賣家仍然可賺15萬元。這時，買家可要求賣家賠償差價損失，也就是買家按實際損失來索賠，這個實際損失就是房價上漲的差價。

當(dāng)然，最簡單的辦法是直接適用買賣合同中約定的違約責(zé)任，即要求賣家雙倍返還。