賣房人贈(zèng)與“瑕疵面積”

去年12月，馬女士通過(guò)中介公司向吳女士購(gòu)買了一套二手別墅。在支付大部分房款后，雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)。由于吳女士此前在別墅外自行搭建了部分建筑物，為此，雙方在合同補(bǔ)充條款中約定，吳女士自行搭建的那部分面積無(wú)償送給馬女士，由馬女士自行處理。

今年2月，馬女士通過(guò)律師致函吳女士，稱自己從小區(qū)物業(yè)管理處獲悉，吳女士先前在別墅外搭建的是違章建筑，在交易前便被要求拆除，但吳女士在賣房時(shí)并未說(shuō)明這一情況，因此提出解除房屋買賣合同。對(duì)此，吳女士不同意。吳女士認(rèn)為，違章建筑被要求拆除是理所當(dāng)然的，所以當(dāng)初在補(bǔ)充條款中明確：搭建面積是無(wú)償贈(zèng)送的，因此買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，馬女士需按約定支付余下房款。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，走上公堂。

購(gòu)房者能否解除購(gòu)房合同

在市一中院審理過(guò)程中，案件焦點(diǎn)很快浮出水面：房屋買賣中贈(zèng)與“瑕疵面積”，如違章建筑、露天平臺(tái)等，是否會(huì)影響到整個(gè)二手房房屋買賣合同的有效性。不少專家認(rèn)為，隨著商品房建筑形態(tài)的日益多樣化，該問(wèn)題將會(huì)越來(lái)越多。

據(jù)了解，“買頂樓，送露臺(tái)”、“買別墅，送地下室”等情況在本市新建商品房銷售中時(shí)有出現(xiàn)。這些不僅是一些一手房的賣點(diǎn)，也成為二手房交易中上家定價(jià)的砝碼之一。問(wèn)題在于，上家附送的露天平臺(tái)并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，本質(zhì)上屬于公共面積，而未經(jīng)批準(zhǔn)建造的地下室或“陽(yáng)光房”更屬于違章建筑之列。因此，贈(zèng)與“瑕疵面積”顯然會(huì)因違法而成為無(wú)效行為。

浦東新區(qū)法院的一位法官認(rèn)為，如果房屋買賣合同中沒(méi)有約定單價(jià)，僅約定了整套房屋的價(jià)格，那么“瑕疵面積”不能視為贈(zèng)與行為，而應(yīng)作為買賣合同標(biāo)的物的一個(gè)有機(jī)組成部分，上家要承擔(dān)“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。因此，在下家不能享用“瑕疵面積”時(shí)，買賣合同應(yīng)予解除。