案情回顧：未告知有抵押而出售房屋

2008年3月26日，張曙東與王建偉簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定王建偉出售房屋一套，價格為96。8萬元，原告付定金5萬元，其余房款于2008年4月5日前一次性付清。協(xié)議簽訂當(dāng)天，張給付定金5萬元。之前，王建偉為支付該房購房款，與中國工商銀行南通分行簽訂借款合同，將該房屋抵押，該筆貸款尚未還清。2008年6月20日，原告訴至法院，認(rèn)為被告未告知出售的房屋負(fù)抵押權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效或予以撤銷，并要求被告返還定金5萬元及賠償損失。

2008年11月24日，中國工商銀行南通分行在被告出售抵押房屋申請中，批示同意在辦妥貸款結(jié)清手續(xù)后辦理王建偉出售房屋的撤銷抵押手續(xù)。

法院判決：該案房屋買賣合法有效

江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告經(jīng)協(xié)商就房屋買賣達(dá)成的協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。訟爭房屋雖設(shè)有抵押權(quán)，但法律法規(guī)并未禁止所有權(quán)人對設(shè)有抵押權(quán)的抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時原告也沒有證據(jù)證明被告存在故意隱瞞有關(guān)該房屋真實(shí)情況的情形。故該協(xié)議并不符合合同法中關(guān)于合同無效或可撤銷的情形，應(yīng)屬合法有效。依照《中華人民共和國民法通則》第五條的規(guī)定，判決：駁回原告張曙東的訴訟請求。

一審宣判后，張曙東不服，向南通市中級法院提起上訴，請求二審法院依法改判。

南通市中級人民法院認(rèn)為：1。中國工商銀行南通分行在批示中雖未明確表示同意王建偉出售涉案房屋，但亦未表示反對，只是要求王建偉辦妥貸款結(jié)清手續(xù)后注銷抵押登記，故該批示可以理解為是附條件的同意。因此，王建偉與張曙東訂立的房屋買賣合同并未違反物權(quán)法第一百九十一條的規(guī)定。2。王建偉未告知的行為，并不構(gòu)成欺詐。欺詐是指以使他人陷于錯誤并因而作出意思表示為目的，故意陳述虛偽事實(shí)或隱瞞真實(shí)情況的行為。首先，本案中并無證據(jù)證明王建偉具有欺詐的故意。而且，在王建偉按約還貸并注銷抵押的情況下，房屋設(shè)有抵押不會對張曙東的利益造成任何影響。只有在抵押權(quán)人因王建偉未能按約還貸行使抵押權(quán)時，才會對張曙東的利益造成影響。但本案中，抵押權(quán)人已附條件同意轉(zhuǎn)讓涉案房屋，且張曙東尚未交付房款，故只要王建偉提前還清貸款并辦理抵押注銷手續(xù)，王建偉的未告知行為就不會對張曙東的權(quán)益造成任何影響。綜上，涉案房屋買賣合同合法有效，王建偉無需承擔(dān)締約過失責(zé)任。

南通中院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

律師點(diǎn)評：未告知抵押的房屋出售有效嗎

對于抵押物的轉(zhuǎn)讓，我國民法通則、擔(dān)保法和物權(quán)法均作出了規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十五條規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，其行為無效?！痹摋l款確立了抵押物轉(zhuǎn)讓債權(quán)人同意制度和未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓無效制度。1995年生效的擔(dān)保法對此做出了一定的改變，其第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！痹摋l款實(shí)際確立了轉(zhuǎn)讓通知、告知制度，未履行通知告知義務(wù)的轉(zhuǎn)讓無效制度。物權(quán)法第一百九十一條則規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”該法實(shí)際確立了4項(xiàng)具體制度：抵押物轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)人同意制度、未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓制度、轉(zhuǎn)讓價款提前清償與提存制度以及替代清償制度。

從《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十五條到擔(dān)保法第四十九條和物權(quán)法第一百九十一條，在抵押物轉(zhuǎn)讓的問題上，我國立法作出以下修改：1。從同意到通知再到同意。2。從未設(shè)定告知受讓人制度到確立該制度，再到未設(shè)定該制度。擔(dān)保法規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物不僅要通知抵押權(quán)人，同時需告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。而民法通則和物權(quán)法均未規(guī)定該制度。3。物權(quán)法增加了替代清償制度。即使抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓抵押物，只要受讓人替代清償消滅抵押權(quán)，抵押物仍可轉(zhuǎn)讓。

本案房屋買賣合同的訂立及糾紛的發(fā)生時間均在2008年，故應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法。本案中，房屋抵押貸款發(fā)生在買賣合同訂立之后，二審期間抵押權(quán)人在王建偉售房申請的批示中，雖未明確表示同意王建偉出售涉案房屋，但亦未表示反對，只是要求王建偉辦妥貸款結(jié)清手續(xù)后注銷抵押登記，故該批示可以理解為附條件的同意。

至于王建偉未告知房屋抵押情況，是否構(gòu)成欺詐而撤銷該買賣合同，對此，有觀點(diǎn)認(rèn)為物權(quán)法未規(guī)定告知制度，可依據(jù)擔(dān)保法第四十九條而認(rèn)定買賣合同無效或予以撤銷。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不當(dāng)?shù)模碛扇缦拢?/p>

1、物權(quán)法第一百九十一條將通知抵押權(quán)人改成經(jīng)抵押權(quán)人同意，刪除告知受讓人制度，并增設(shè)了未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)除外的規(guī)定。對轉(zhuǎn)讓告知制度，擔(dān)保法與物權(quán)法規(guī)定不一致，根據(jù)物權(quán)法第一百七十八條：擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。因物權(quán)法刪除了轉(zhuǎn)讓告知制度，法無禁止則允許，故以未告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押而轉(zhuǎn)讓行為無效的理由不應(yīng)支持。

2、出賣人王建偉未告知房屋存在抵押不構(gòu)成欺詐。欺詐是指以使他人陷于錯誤并因而作出意思表示為目的，故意陳述虛偽事實(shí)或隱瞞真實(shí)情況的行為。本案中并無證據(jù)證明王建偉具有欺詐的故意，其辦理抵押貸款是為支付房款以向張曙東交付房屋。而房屋設(shè)有抵押權(quán)，并不減少房屋的使用價值，不會影響張曙東購房決定的作出。在王建偉按約還貸并注銷抵押的情況下，房屋設(shè)有抵押不會對張曙東的利益造成任何影響。本案張曙東不愿購房的真實(shí)原因不在于房屋存在抵押，若其確想購房，只需將與抵押貸款額相應(yīng)的房款支付抵押權(quán)人，代為清償貸款消滅抵押權(quán)即可。更何況本案房屋抵押貸款額遠(yuǎn)低于張曙東未付的房款，未告知抵押構(gòu)成欺詐之說實(shí)難成立。