房產(chǎn)抵押后未登記

2004年5月18日，被告北京天億貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“北京天億公司”）為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，向原告中國(guó)建設(shè)銀行公主墳支行（以下簡(jiǎn)稱“建設(shè)銀行”）申請(qǐng)貸款20萬(wàn)元，貸款期限2年，貸款年利率為5。814%，期滿后由被告北京天億公司還本付息。建設(shè)銀行為了保證貸款的及時(shí)回收，要求北京天億公司提供房地產(chǎn)作為抵押。北京天億公司表示同意，并提出以價(jià)值30萬(wàn)余元的倉(cāng)庫(kù)用房作為貸款抵押。雙方在簽訂了20萬(wàn)元的貸款合同之后，又簽訂了抵押合同。該抵押合同約定，被告北京天億公司對(duì)倉(cāng)庫(kù)用房享有權(quán)處分，若被告北京天億公司到期不能償還上述貸款本息時(shí)，原告建設(shè)銀行可以將抵押物拍賣(mài)，并將從拍賣(mài)所得的價(jià)款中優(yōu)先受償銀行的貸款。抵押合同簽訂后，原告建設(shè)銀行沒(méi)有要求被告北京天億公司提供任何有關(guān)倉(cāng)庫(kù)的房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)，雙方也未向任何部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。

2006年3月12日，被告北京天億公司因經(jīng)營(yíng)管理不善面臨破產(chǎn)，為了維持公司的正常經(jīng)營(yíng)，被告北京天億公司與第三人張?zhí)旌绾炗啞?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以28萬(wàn)元的價(jià)格將公司的倉(cāng)庫(kù)用房出售給第三人。合同簽訂后，第三人張?zhí)旌绺鶕?jù)合同約定的時(shí)間支付了全部購(gòu)房款，雙方并于合同簽訂后的第10日到北京市房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了過(guò)戶手續(xù)。

2006年5月20日，被告北京天億公司在原告處的貸款期限已屆滿，原告建設(shè)銀行向被告北京天億公司發(fā)出《催款函》，要求被告北京天億公司在收到催款函后3日內(nèi)償還貸款本金及利息共計(jì)223256元。但因被告經(jīng)營(yíng)管理不善面臨倒閉，根本無(wú)法償還建設(shè)銀行的貸款本息。

原告建設(shè)銀行認(rèn)為，2004年5月18日，本銀行與被告北京天億公司簽訂《貸款合同》，本銀行向被告放貸20萬(wàn)元，貸款期限2年，年利率5.814%。當(dāng)時(shí)本銀行考慮到被告的資信問(wèn)題，遂要求被告提供房地產(chǎn)作為抵押。被告為了順利取得本銀行的貸款，遂將被告的倉(cāng)庫(kù)用房作為抵押物。據(jù)此，本銀行與被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同后向被告放貸20萬(wàn)元。2006年5月20日，被告的還款期限已屆滿，但被告至今未按貸款合同的要求履行還款義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)抵押合同的約定，本公司有權(quán)處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。

鑒于此，原告建設(shè)銀行于2006年5月29日依法向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院依法拍賣(mài)被告北京天億公司提供的抵押物，以實(shí)現(xiàn)原告的到期債權(quán)。

被告北京天億公司認(rèn)為，本公司拖欠原告建設(shè)銀行貸款本息223256元屬實(shí)，但本公司現(xiàn)在已停產(chǎn)，沒(méi)有履行還款的能力。

第三人張?zhí)旌缱鳛楸景傅牡谌松暾?qǐng)參加訴訟，其認(rèn)為，（1）被告北京天億公司與原告建設(shè)銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記，不具有法律效力，其抵押關(guān)系不成立；（2）自己與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)的意思表示，本人根據(jù)購(gòu)房合同中約定的時(shí)間已向被告支付了全部購(gòu)房款，況且雙方也到北京市房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，其間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系符合法律的規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。綜上，原告建設(shè)銀行要求法院拍賣(mài)自己購(gòu)買(mǎi)的倉(cāng)庫(kù)用房，實(shí)現(xiàn)其對(duì)被告的到期債權(quán)的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

有合同未登記的抵押有沒(méi)有法律效力

北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《貸款合同》系雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)受到法律的保護(hù)。原、被告為了履行貸款合同中約定的還款義務(wù)，雙方簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，將被告擁有的倉(cāng)庫(kù)用房作為抵押，但雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，未到北京市房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，故其抵押合同不生效，對(duì)第三人不可有對(duì)抗性。

在本案中，第三人張?zhí)旌缗c被告北京天億公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，亦屬雙方真實(shí)的意思表示，而且第三人張?zhí)旌缫严虮桓姹本┨靸|公司支付了全部的購(gòu)房款，雙方并共同向北京市房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，其之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系符合法律的規(guī)定，第三人張?zhí)旌缛〉梅课菟袡?quán)應(yīng)受到法律的保護(hù)。因此，原告建設(shè)銀行要求法院拍賣(mài)系爭(zhēng)的倉(cāng)庫(kù)用房缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。