買房遭遇抵押權(quán)糾紛

2004年8月24日，廣州市民宋某與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同書》，約定購買該公司開發(fā)的一套價值27萬元的房屋，宋某首付12萬元房款，剩余15萬元通過銀行按揭付款。而且雙方約定，出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛；若出售的商品房設有他項權(quán)利（比如抵押權(quán)），房產(chǎn)公司應以書面形式公示和明確告之宋某。

合同簽定當天，宋某通過轉(zhuǎn)賬支付了12萬元房款。同年9月29日宋某的按揭貸款劃如開發(fā)商的帳戶。在交付了房屋稅費等費用后，房產(chǎn)公司將房屋交付給宋某。

然而直到2005年6月，房產(chǎn)公司都遲遲不肯為自己辦理房屋的權(quán)屬證書，宋某遂向法院起訴，請求房產(chǎn)公司承擔逾期辦證的違約責任，并及時辦理房屋權(quán)屬證書。在訴訟過程中，宋某獲悉他購買的那套房子早在2001年6月就由房產(chǎn)公司抵押給銀行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，這套房子在2002年9月就因房產(chǎn)公司與建筑公司的建筑工程款糾紛，被法院司法查封并準備拍賣抵債。

在向律師咨詢后，宋某向法院提起訴訟，要求撤消《商品房買賣合同》，并要求房產(chǎn)公司雙倍返還已付購房款。法院開庭審理時，被告房產(chǎn)公司未到庭應訴，但其提交了書面答辯狀，表示原告所述屬實，只同意撤消合同，而不同意對原告作任何賠償。

2005年9月，法院對該案作出缺席判決。法院認為，地產(chǎn)公司與原告宋某簽訂《商品房買賣合同》時，其故意隱瞞訟爭房屋已經(jīng)抵押的事實，事后也不能采取補救措施撤銷在訟爭房屋上所設定的抵押，故根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條判決：撤消雙方簽訂的合同《商品房買賣合同》；被告返還購房款；除退還購房款外，被告同時應向原告承擔因欺詐行為而嚴重損害原告權(quán)益的賠償責任，以27萬元計付。

目前，在商品房買賣過程中，開發(fā)商為了達到誘使購房人訂立商品房買賣合同的目的，經(jīng)常隱瞞對其不利的重要事實，實施欺詐行為，損害購房者的合法權(quán)益。在這種情況下，購房人應以什么理由來維護自己的合法權(quán)益呢？

買房遭遇抵押權(quán)糾紛應獲哪些賠償

首先本案中房產(chǎn)公司銷售給宋某的商品房已被抵押給銀行，而房產(chǎn)公司故意隱瞞這一重要事實，致使宋某在不明真相的情況下作出了錯誤的意思表示，嚴重侵害了宋某的合法權(quán)益。

房產(chǎn)公司在和宋某簽訂銷售合同時就在《商品房買賣合同》中約定：“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛”，即購房者在約定時間所接收的商品房的所有權(quán)必須是完全徹底的。可從宋某所了解到的情況來看，從2004年6月份開始，房產(chǎn)公司已把它所要出售的商品房抵押給了銀行，也就是雙方簽定合同之前，合同標的物已被抵押給銀行，根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定，房屋所有權(quán)是指房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而抵押權(quán)存在本身顯然就在法律上和現(xiàn)實上威脅消費者房屋所有權(quán)安全，即遭抵押的房屋充其最大量對購買人來說只享有房屋的占有和使用權(quán)，其余權(quán)利卻無法行使。

作為房產(chǎn)公司，有向宋某告知該房屋存在抵押的約定及法定義務，而房產(chǎn)公司沒有履行該義務。房產(chǎn)公司在和宋某簽訂銷售合同時在《商品房買賣合同》中約定：若出售的商品房設有他項權(quán)利的，房產(chǎn)公司應以書面形式公示和明確告知宋某。《中華人民共和國擔保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”

另外，我國《消費者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士認為，商品房是商品。按照我國《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定，只要是公民為了生活的目的而購買商品的，無論是什么商品，都受到《消費者權(quán)益保護法》的保護。這里面規(guī)定的商品，不管是大宗商品還是小宗商品都應該適用這個法律，而此中也并沒有排除房地產(chǎn)、汽車等商品。在本案中，審理該案的法院就采信了這樣的法律觀點，讓地產(chǎn)公司付出雙倍賠償?shù)拇鷥r。