隱瞞抵押事實(shí)銷售房屋

王某于去年購買了一套商品房，當(dāng)時(shí)開發(fā)商聲稱“擁有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)”。后來，王某向產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢得知：在簽協(xié)議之前，該公司早就將該房屋抵押給了銀行。王某遂與這家公司交涉，但對(duì)方稱債務(wù)馬上就可以還清，抵押馬上就可以解除，不愿退還已收取的購房款。王某認(rèn)為，該公司在簽訂協(xié)議書時(shí)故意隱瞞所售房屋已被抵押的事實(shí)，遂將其告上法庭，要求法院判令該公司撤銷購房協(xié)議，返還已交的2萬元購房款并加倍賠償2萬元。該公司辯稱：該房產(chǎn)確實(shí)已被抵押給銀行，但該公司在與王某簽訂協(xié)議之前，已告知王某房產(chǎn)被抵押的事實(shí)，銀行也同意該公司銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前王某沒有遭受任何損失。由于該公司沒按時(shí)提交能證明“在訂約時(shí)已告知王某房產(chǎn)被抵押”的有效證據(jù)，法院審理后認(rèn)為，該公司在訂立商品房買賣合同時(shí)，沒有如實(shí)向購房者說明房產(chǎn)已被抵押，遂根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出一審判決：撤銷雙方簽訂的購房協(xié)議，該公司返還王某已付購房款2萬元，并支付賠償金2萬元。

購房者應(yīng)如何維權(quán)

根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋買賣過程中，作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商至少有兩個(gè)基本的合同義務(wù)：一是對(duì)房屋擁有所有權(quán)，二是保證不存在權(quán)利瑕疵。如果該房屋存在權(quán)利瑕疵，賣方在出賣之時(shí)至少應(yīng)盡到告知義務(wù)，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方未盡到告知義務(wù)，其行為實(shí)際上已構(gòu)成合同法上的欺詐行為，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！币虼?，買方可以據(jù)此行使撤銷合同的權(quán)利，并要求其承擔(dān)損失賠償責(zé)任。實(shí)際上，對(duì)于上述這種情況，最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》做出了比《合同法》更為明確的規(guī)定，《解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”根據(jù)以上規(guī)定，王某不但可以要求返購房本金，還可以要求賣方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。