房屋所有人與使用人不同

某會計師事務(wù)所長期用作經(jīng)營場地的公有非居住房屋，于 2001年被列入拆遷范圍。由于該公有非居住房屋雖為會計師事務(wù)所長期使用，但房屋所有權(quán)卻一直是由某財政局所持有。會計師事務(wù)所原屬某財政局系統(tǒng)企業(yè)，1982年會計師事務(wù)所成立時，由某財政局將該公有非居住房屋直接劃撥給其用作經(jīng)營場地，會計師事務(wù)所則每月向某財政局上繳當(dāng)月租金，由某財政局統(tǒng)一再向房管部門繳納。1990年會計師事務(wù)所單獨分出，與財政局脫鉤。們在財產(chǎn)轉(zhuǎn)移時，因當(dāng)時尚無公有房屋管理有關(guān)規(guī)定可依，故未對該用作經(jīng)營場地的公有非居住房屋的所有權(quán)向房管部門申請變更。會計師事務(wù)所脫鉤后，就使該公有非居住房屋形成其所有權(quán)與實際使用人長期不一致的狀況。到了 2001年，正是房地產(chǎn)愈來愈顯示出其價值魅力的年代，隨著拆遷的安置、補償而帶來的并可直接計算的經(jīng)濟利益，某財政局與會計師事務(wù)所在誰為被拆遷人的問題上發(fā)生了誰也不肯讓步的糾紛?？紤]到拆遷時間緊迫，某拆遷公司多次協(xié)調(diào)，闡明市政動遷政策的利害關(guān)系，會計師事務(wù)所首先表示盡早撤出房屋以支持配合市政建設(shè)動遷，并認為所有權(quán)實名與實際使用人的不一致，系計劃經(jīng)濟時代行政職能關(guān)系變化造成的歷史遺留問題，應(yīng)尊重歷史，面對現(xiàn)實，而依權(quán)利義務(wù)一致原則，某財政局作為房屋所有權(quán)實名人，若作被拆遷人直接享受動遷安置補償?shù)?，則應(yīng)先拿出房源解決實際使用人的安置或過渡；否則，就應(yīng)讓出被拆遷人。某財政局表示自己房源很緊張，還是由實際使用人先自行解決過渡。會計師事務(wù)所因與某財政局協(xié)商不成，遂向法院起訴，要求確認其作為被拆遷人享有全部安置費用。

會計師事務(wù)所訴稱：我們直接與某拆遷公司簽訂動遷協(xié)議，在法律上成為被動遷人，享受動遷補償權(quán)利，亦承擔(dān)了自行過渡的義務(wù)；且按《 市城鎮(zhèn)公有房屋管理實施細則》第 32條的規(guī)定，某財政局的房屋所有權(quán)人是可變更的。要求確認其作為被拆遷人享有全部安置費用。

某財政局辯稱：已被拆除的原公有非居住房屋一直是財政局所有，只是當(dāng)時給了會計師事務(wù)所使用而已。由于歷史原因造成房屋所有人與實際使用人不一致，故財政局原有的所有權(quán)亦應(yīng)獲得相應(yīng)的安置或補償。

第二人某拆遷公司則認為：會計師事務(wù)所作為已被拆遷房屋的實際使用人，經(jīng)某財政局同意與我某拆遷公司簽訂了動遷協(xié)議，動遷后亦確承擔(dān)了自行過渡的責(zé)任，故應(yīng)享得被動遷人的費用安置，但某財政局的房屋所有權(quán)人問題在原定安置中是有約定的，現(xiàn)變?yōu)橘M用安置總得要有個明確說法，我們對會計師事務(wù)所的費用安置蓋章確認。否則，單給會計師事務(wù)所費用安置，就會影響我們原與某財政局協(xié)議關(guān)系的解決。

法一審院經(jīng)審理后認為：某拆遷公司與會計師事務(wù)所簽訂的動遷協(xié)議、某拆遷公司與某財政局簽訂的安置后保留房屋所有權(quán)人名的協(xié)議，均為有效?，F(xiàn)因情勢變更，改為貨幣安置，會計師事務(wù)所可按被拆遷人的法律關(guān)系獲得費用安置；某財政局根據(jù)保留房屋所有權(quán)人名的協(xié)議關(guān)系，亦應(yīng)從給予會計師事務(wù)所的貨幣安置小得到相應(yīng)的補償。在法院主持下，會計師事務(wù)所與某財政局自愿達成了調(diào)解協(xié)議，一致同意按九一比例，會計師事務(wù)所得九成，某財政局取一成，由某拆遷公司分別直

被拆房所有人不是使用人咋辦

本案是由于被拆除房屋的實際使用人與房屋所有權(quán)人名不一致而引起的訴訟糾紛，本案中人民法院的處理是正確的。拆遷法律關(guān)系當(dāng)事人是拆遷法律關(guān)系權(quán)利義務(wù)主體即拆遷人與被拆遷人。在現(xiàn)實中，被拆遷人是比較難認定的，但對被拆遷人的正確認定是拆遷工作中的一個重要內(nèi)容。新《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人作了如下界定：拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或個人；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人；房屋的使用人是拆遷中的被安置對象。

本案主要涉及的是公有非居住房屋團單位行政隸屬關(guān)系和歷史發(fā)生變化等原因，造成所有人與使用人不一致，從而在動遷時形成的糾紛。確實，在原計劃經(jīng)濟體制下，辦公、經(jīng)營用房并不計算房屋的市場價值，都是通過行政劃撥而來。如果發(fā)生單位合并、分立、名稱更改等，亦多屬于行政關(guān)系性質(zhì)的變化，因而造成非居住公有房屋的所有人與使用人不一致的情況并不少見，亦并不多發(fā)生糾紛。

新《城市房屋拆遷管理條例》第 4條對“被拆遷人”規(guī)定是指被拆遷房屋的所有人。但本案的復(fù)雜之處在于，當(dāng)時動遷就房屋所有人與使用人的不一致，經(jīng)協(xié)商達成了按維持原狀處理的有關(guān)安置協(xié)議。法院認為這些協(xié)議并不違反有關(guān)動遷法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦確系各方當(dāng)事人的真實意思表示，依據(jù)《民法通則》第 55條的規(guī)定認定有效，是正確的。但現(xiàn)因改為貨幣安置方式，對會計師事務(wù)所無疑應(yīng)按被拆遷人的法律關(guān)系予以費用安置，而對與某財政局已達成的保留房屋所有權(quán)人名的協(xié)議關(guān)系則應(yīng)按合同變更或解除的法律規(guī)定，重新協(xié)商解決。因協(xié)商不成，任何一方均可通過訴訟解決，法院可按有關(guān)拆遷安置、補償?shù)鹊拿袷录m紛立案審理。