裁決機(jī)關(guān)定作價(jià)補(bǔ)償

2001年 11月，經(jīng)被告批準(zhǔn)，第三人在某路一帶進(jìn)行危舊房改造建設(shè)拆遷工作。原告與其就拆遷安置事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見，誰對(duì)其房屋貨幣補(bǔ)償 20 5萬元人民幣表示異議，第三人認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果是由某房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所作出的，不會(huì)有錯(cuò)誤。雙方發(fā)生爭議，原告申請(qǐng)被告對(duì)此裁決。被告經(jīng)審查認(rèn)為，第三人對(duì)原告所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償人民幣 20 5萬元人民幣是符合有關(guān)規(guī)定的，因此依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定作出裁決：第三人對(duì)原告的貨幣補(bǔ)償符合法律規(guī)定。原告在接到拆遷裁決后，因?qū)Ρ桓孀鞒龅牟疬w裁決確定的貨幣補(bǔ)償金額不服，向人民法院提起訴訟。

原告訴稱：被告在拆遷裁決中認(rèn)定對(duì)原告所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償 20 5萬元與事實(shí)不符，請(qǐng)求人民法院判決撤銷被告作出的拆遷裁決確定的作價(jià)補(bǔ)償金額。

被告辯稱：其裁決確定的對(duì)原告所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律法規(guī)正確，請(qǐng)求人民法院維持。

第三人同意被告作出的拆遷裁決。

在人民法院宣告判決前，被告決定撤銷其裁決，并變更第三人向原告支付貨幣補(bǔ)償款 26 8萬元。原告申請(qǐng)撤訴，人民法院經(jīng)審查認(rèn)為原告的撤訴申請(qǐng)符合法律規(guī)定，因此裁定準(zhǔn)許原告撤訴。

裁決機(jī)關(guān)定的作價(jià)補(bǔ)償不合理咋辦

本案是因被拆遷人不服房屋拆遷主管部門裁決貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~而提起的訴訟糾紛。根據(jù)新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第 24條規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！钡?25條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第 24條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。”根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素。此外，新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在確定了新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，取消了原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。貨幣補(bǔ)償后，如果所有權(quán)與使用權(quán)分離，拆遷人不再承擔(dān)對(duì)使用人的安置責(zé)任，而轉(zhuǎn)由所有人對(duì)使用人進(jìn)行安置。

拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則———等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估的辦法確定。所謂“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等）的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)性，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。所謂用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)案也未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計(jì)用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其為營業(yè)性用房的依據(jù)；如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。這里的“等因素”應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對(duì)于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在評(píng)估時(shí)考慮，對(duì)樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。

通過評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，既科學(xué)、合理，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于簡化拆遷補(bǔ)償安置程序。

我國房地產(chǎn)市場評(píng)估經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，通過評(píng)估應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場價(jià)值。新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》引入通過評(píng)估確定被拆遷房屋的價(jià)值，是利用市場手段，確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準(zhǔn)確、合理補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。

實(shí)踐中，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，本案就是典型案例。因此，認(rèn)定評(píng)估結(jié)果，解決拆遷人與被拆遷人關(guān)于評(píng)估結(jié)果爭議，就成為拆遷管理的一項(xiàng)重要工作。為了體現(xiàn)公平、公正的原則，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)，拆遷主管部門可以責(zé)成拆遷人組織評(píng)估單位與被拆遷人的對(duì)話會(huì)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)詳細(xì)介紹評(píng)估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計(jì)算過程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等。

如果評(píng)估機(jī)構(gòu)說明后被拆遷人仍對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義的，被拆遷人也可以委托拆遷主管部門認(rèn)定的其他評(píng)估機(jī)構(gòu)更新評(píng)估，兩個(gè)評(píng)估區(qū)位的評(píng)估結(jié)果在規(guī)定誤差范圍之內(nèi)的，視同原評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有效；兩個(gè)單位的評(píng)估結(jié)果超過以差范圍的，拆遷主管部門可以組織由拆遷人、被拆遷人、有關(guān)專家及各界代表參加的辯論會(huì)，由兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行答辯，由專家組最終裁定哪一個(gè)結(jié)果更準(zhǔn)確。被拆遷人委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果有誤的，被拆遷人要承擔(dān)相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用；拆遷人委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估有誤的，拆遷人不但要承擔(dān)其委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用，還要承擔(dān)被拆遷人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用。拆遷人也可以在與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議時(shí)，規(guī)定該項(xiàng)費(fèi)用由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

考慮到我國地域遼闊，各地情況差異較大。南方和北方、沿海和內(nèi)地由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市房屋拆遷規(guī)模、房地產(chǎn)市場情況等都存在著差別，作為國務(wù)院的行政法規(guī)，新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》只規(guī)定了貨幣補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)遵循的基本原則，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況做出規(guī)定，既照顧到了各地的實(shí)際情況，又有利于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的實(shí)施。