出租房未取得房產(chǎn)證

1998年8月25日，建設(shè)公司與子木公司簽訂了“房屋租賃協(xié)議書”，約定，建設(shè)公司（甲方）出租蓮花廣場西座地上第一至三層和地下一層。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司（乙方）可以進駐現(xiàn)場進行局部改造和精裝修，進行設(shè)備調(diào)試及試營業(yè)，自1999年4月1日起計算租期，租賃期為 5年；每年租金為227萬元人民幣，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次預(yù)付金額為113。5萬元，如不能按期支付租金，拖欠期內(nèi)每日加收欠交租金萬分之五的滯納金；租賃期間， 甲、乙雙方均不能無故解除本協(xié)議。如確有必要解除合同，違約方要以當年租金總額的兩倍作為違約金賠付守約方。

協(xié)議簽訂后，建設(shè)公司全面履行了協(xié)議，如期將房屋交付子木公司，子木公司裝修后以“子木大酒樓”的名義開業(yè)，并營業(yè)至今。但子木公司僅在1998年9月8日向建設(shè)公司支付了定金50萬元，租金至今未付，己拖欠租金794。5萬元。

沒房產(chǎn)證是否影響租賃合同的效力

法院認為，原告建設(shè)公司與被告子木公司所簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》是雙方的真實意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。建設(shè)公司未及時取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但是產(chǎn)權(quán)清晰，并無爭議，因此不能直接導(dǎo)致《房屋租賃協(xié)議書》無效，但是對于該合同的履行產(chǎn)生一定影響；建設(shè)公司應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期間內(nèi)進行設(shè)備調(diào)試和試營業(yè)，辦理相關(guān)的公司注冊手續(xù)，子木公司在此期間內(nèi)應(yīng)知曉建設(shè)公司未取得租賃物的產(chǎn)權(quán)證，但是在兩年的訴訟期間內(nèi)未主張權(quán)利，視為放棄相應(yīng)的勝訴權(quán)。

其次，由于雙方簽訂租賃合同是在《中華人民共和國消防法》實施之前，因此建設(shè)公司未及時取得消防驗收合格證也不導(dǎo)致《房屋租賃協(xié)議書》當然無效。原被告雙方對《房屋租賃協(xié)議書》的履行行為，都存在不同程度的瑕疵，都應(yīng)當承擔一定的違約責任。

此外，子木公司作為租賃物的承租方，其知道或者應(yīng)當知道租賃物的產(chǎn)權(quán)證或者消防安全驗收合格證不能及時取得，建設(shè)公司有違約行為而給其造成損失時，子木公司應(yīng)當及時采取適當措施防止損失的擴大。子木公司在辦理公司登記的過程中，就應(yīng)當知曉上述事實，但是子木公司沒有提供證據(jù)證明其采取了相應(yīng)的補救措施。

依照《民法通則》第一百三十六條第三款的規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年，建設(shè)公司于2002年3月向子木公司主張自1999年4月1日起的房屋租金，但是沒有提供其自2000年4月1日起就向子木公司主張租金的證據(jù)材料，因此，本院只支持建設(shè)公司向本院起訴之日起前一年至今的租金及相應(yīng)的滯納金。

對于子木公司對租賃物進行的裝飾裝修，經(jīng)評估，裝飾裝修工程的價格在2002年4月15日的市場價格為351。28萬元?！斗课葑赓U協(xié)議書》約定，租賃期滿或其他原因終止本協(xié)議時，除乙方購置的家具、電器以外其他設(shè)施及設(shè)備應(yīng)完整、無償移交給甲方。根據(jù)本案的事實及雙方的過錯責任程度，就子木公司對租賃物的裝飾裝修工程，酌定為建設(shè)公司應(yīng)當給付子木公司100萬元補償。