購(gòu)房?jī)H簽預(yù)訂協(xié)議書

王女士與某房地產(chǎn)公司于2013年3月簽訂了《商品房預(yù)訂協(xié)議書》，購(gòu)買某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房一套。該《商品房預(yù)訂協(xié)議書》約定：“預(yù)訂某小區(qū)3號(hào)樓二單元501號(hào)房屋一套，建筑面積為120平方米，每平方米單價(jià)為5000元，簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)本《協(xié)議書》自動(dòng)失效?！薄秴f(xié)議書》簽訂后，王女士當(dāng)即支付給房地產(chǎn)公司購(gòu)房款人民幣60萬(wàn)元。2014年6月，王女士要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)《協(xié)議書》的約定簽訂正式的商品房買賣合同，并交付已竣工驗(yàn)收合格的房屋。但此時(shí)開(kāi)發(fā)商卻不與王女士簽訂購(gòu)房合同，而是要求王女士退房，并擅自將該房屋以更高的價(jià)格出賣給第三人。

王女士知悉后，找到房地產(chǎn)公司要求其承擔(dān)違約責(zé)任，按照購(gòu)房款的雙倍賠償。而房地產(chǎn)公司卻認(rèn)為，當(dāng)時(shí)與王女士簽訂的只是預(yù)訂房屋協(xié)議書，僅是雙方對(duì)購(gòu)買房屋的初步意向，不是正式的商品房合同。而且該《商品房預(yù)訂協(xié)議書》簽訂時(shí)，自己并沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，《協(xié)議書》應(yīng)屬無(wú)效?，F(xiàn)在將該房另行出售給第三人并無(wú)不當(dāng)。自己可以將購(gòu)房款退給王女士，并支付一定的利息，但不同意雙倍賠償，雙方遂發(fā)生爭(zhēng)議。

商品房預(yù)訂協(xié)議書有沒(méi)有效力

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

據(jù)此，商品房的訂購(gòu)書符合以下兩個(gè)條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同：

1、協(xié)議內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；

2、出賣人已經(jīng)收受購(gòu)房款。

本案王女士與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房預(yù)訂協(xié)議書》內(nèi)容具體確定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的有關(guān)商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且王女士已經(jīng)將全部購(gòu)房款交付給房地產(chǎn)公司，因此根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該《商品房預(yù)訂協(xié)議書》可以認(rèn)定為商品房買賣合同。房地產(chǎn)公司擅自將已經(jīng)出售的房屋另行出賣給第三人的行為，屬于違約行為。王女士可以請(qǐng)求房地產(chǎn)公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。