案情介紹：賣商鋪未辦理過戶

安某與黃某系同住在一個鎮(zhèn)上的親戚。2013年4月份，安某因生意需要周轉(zhuǎn)資金，將自己名下一套臨街商鋪賣給黃某，雙方約定該房以148萬元的價格成交。雙方之間因系多年親戚關系，又同住在一個鎮(zhèn)上，便沒有簽訂書面房屋轉(zhuǎn)讓合同。談妥的當日，黃某便將148萬元打進了安某的賬戶，安某也將房屋鑰匙包括該房所有權證、土地使用權證以及契稅繳納憑證交給了黃某。隨后，黃某將該房租賃給石某開蛋糕房，并收取租金。2014年9月，安某與黃某之間因其他瑣事發(fā)生爭執(zhí)，安某一怒之下要求收回房屋，并且要求黃某返還其向石某收取的租賃，計3萬元整。雙方數(shù)次商談無果，鬧上了法庭。

爭議焦點：房屋買賣合同效力問題

在上述案例的處理過程中，在法院內(nèi)部形成了幾種不同的意見。

有人認為，房屋轉(zhuǎn)讓合同，必須是書面合同，其他任何形式的約定都是無效的。安某與黃某之間盡管存在房屋買賣合同，但因合同形式違法而歸于無效，雙方各自返還財產(chǎn)，即安某返還給黃某148萬元房款，黃某將房屋及相關證件、票據(jù)連同一年多的租金也應一并返還給安某。

另有人認為，安某與黃某之間的買賣合同客觀存在，而且所有權已經(jīng)實際轉(zhuǎn)移，黃某待遇與房屋的占有與出租都是合法的。但是依據(jù)《物權法》以及其他相關規(guī)定，安某仍是該商鋪的實際所有權人，安某請求返還房屋及其租金的要求是合法的，依法應予支持。

第三種意見認為，本案的焦點在于雙方之間的房屋買賣合同是否成立，就本案性質(zhì)來說是房屋買賣合同糾紛而非物權侵權糾紛。綜合本案事實來說，安某與黃某之間的買賣合同客觀存在，合法有效。黃某基于合法占有而與石某之間形成的租賃關系亦應合法有效。對于安某的訴訟請求，依法應予駁回。

律師說法：怎么確定房屋買賣合同效力

本案中，安某與黃某之間基于親戚關系，在商鋪轉(zhuǎn)讓中未予簽訂書面的房屋買賣合同，這種情況在實踐中并不在少數(shù)?！逗贤ā返谑畻l規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式?！薄吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。依據(jù)上述法律規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓合同應當由雙方采用書面形式簽訂，以明確雙方的權利義務，便于合同的履行。有鑒于此，除了書面形式之外的任何形式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，均因形式違法而歸于無效。

但與此同時，從合同法“鼓勵交易，維護交易安全”的立法目的出發(fā)，合同法第三十六條又有進一步的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！钡谒氖臈l規(guī)定，“依法成立的合同，自合同成立時生效”。本案中，安某與黃某之間雖然沒有簽訂書面的房屋買賣合同，但是安某已實際交付了房屋，黃某也如數(shù)給付了房款，應該認定為當事人應當按照合同約定實際履行，雙方均實際履行了主要義務，對方都接受。安某與黃某之間的房屋買賣合同已經(jīng)成立、生效。黃某可以依法要求安某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。