花樣百出欲毀約

2004年3月，在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區(qū)購買了證大家園三期的一套三居室期房。

雖然比起2001年，上海的房價(jià)已經(jīng)有了近50%的漲幅，但當(dāng)時該小區(qū)的房價(jià)還只有每平方米6000元，誰料之后的房價(jià)“日漲夜大”，2005年春節(jié)過后更是進(jìn)入瘋狂階段，每平方米單價(jià)已超萬元。張先生夫婦倆買了期房短短1年，還沒等開發(fā)商交房居然已有了近35萬元的差價(jià)。張先生夫婦于是決定把房子出售，并委托中原房產(chǎn)尋找下家。

2005年3月，張先生與購房者林小姐簽訂了房屋買賣合同，就浦東證大家園三期的該套三居室住房達(dá)成了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：簽協(xié)議當(dāng)日（3月15日） 林小姐支付24.6萬元給張先生，其中16.4萬為定金，8.2萬為購房款。并注明，這24。6萬元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購房貸款，以及注銷銀行對該房設(shè)有的抵押權(quán)。張先生需在開發(fā)商大產(chǎn)證下來后辦妥小產(chǎn)證，并在5日內(nèi)辦理銀行還款，還款后7日內(nèi)辦妥抵押注銷手續(xù)，以便林小姐向銀行申請轉(zhuǎn)按揭。林小姐則需在銀行貸款批準(zhǔn)后以貸款的方式支付張先生57.4萬元。

由于是期房轉(zhuǎn)售，因此雙方補(bǔ)充簽訂了違約條款：上家若未在開發(fā)商辦妥大產(chǎn)證后30個工作日內(nèi)辦妥小產(chǎn)證，則下家有權(quán)單方面終止合同，上家按總房款的10%支付違約金；上家若反悔不出售房產(chǎn)，則按照定金罰則退一賠一。

下家需在上家辦妥小產(chǎn)證后5個工作日內(nèi)備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，若逾期15日，上家有權(quán)單方解除合同，下家需按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。

然而正當(dāng)樓市價(jià)格高速上沖達(dá)瘋狂狀態(tài)時，宏觀調(diào)控于3月正式開始，一系列的新政策使得樓市迅速降溫。

此時，林小姐好不后悔，眼看著房價(jià)連連下跌。金橋地區(qū)雖有規(guī)劃中的軌道交通6號線經(jīng)過，但由于地處中環(huán)和外環(huán)之間，離開市中心區(qū)域遠(yuǎn)，周邊新房上市量也大，因而正好屬于房價(jià)泡沫最容易消退的地區(qū)。自3月15日簽訂協(xié)議起，到6月18日張先生辦妥小產(chǎn)證，單等林小姐去辦理貸款手續(xù)時為止，同類房屋的市場價(jià)已經(jīng)由每平方米近萬元的價(jià)格跌到了7000元左右，房屋市值縮水20多萬元。

房子在跌價(jià)，貸款沒辦過，房款沒付清，林小姐總覺得房子還不屬于自己，自己沒有被“套牢”。雖然，張先生已在簽合同的第二天就把房門鑰匙交付。面對縮水20多萬元的房子，林小姐動起了違約的念頭。

然而，已經(jīng)交給對方的24。6萬元怎么辦呢？林小姐開始“花樣經(jīng)百出”。

第一招：聲稱找不到上家辦理過戶手續(xù)。林小姐既沒有真正地找過張先生，也沒有向負(fù)責(zé)交易的中介機(jī)構(gòu)中原房產(chǎn)反映過“找不到”張先生的情況，而是多次向證大家園三期的物業(yè)公司表示自己找不到上家張先生，希望物業(yè)公司幫助尋找。7月31日，林小姐向物業(yè)公司遞交了一份書面解約通知，要求物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給張先生。通知說明：自己因找不到上家張先生而無法履行過戶手續(xù)，現(xiàn)在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。

第二招：告上家違約——8月9日，林小姐在沒有通知中介的情況下，向仲裁委員會提請仲裁，要求追究張先生“以各種理由拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，并避而不見自己”的合同違約責(zé)任，要求仲裁庭裁決其與上家張先生之間買賣合同解除，雙倍返還定金32.8萬，返還購房款8。2萬，承擔(dān)違約金8.2萬，法定違約金1萬及8.2 萬元的同期銀行利息。林小姐向仲裁委員會聲稱找不到上家張先生，并提供物業(yè)公司出具的一張找不到張先生的書面證明，作為自己的證據(jù)。

第三招：聲稱銀行貸款門檻提高為政策風(fēng)險(xiǎn)，自己辦不出貸款為不可抗力——由于林小姐實(shí)際上沒有意愿向銀行申請貸款，但根據(jù)協(xié)議，林小姐在張先生拿到產(chǎn)證后的5個工作日內(nèi)必須備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，逾期15日就要承擔(dān)違約責(zé)任。林小姐心想，隨著房產(chǎn)新政出臺，媒體紛傳銀行貸款也將提高門檻，不如把辦不出貸款的事情往銀行身上推。于是林小姐在交貸款申請資料時，故意沒有去辦收入證明，沒有收入證明自然不符合銀行審貸的手續(xù)，因此林小姐的貸款就辦不出了。為此，林小姐還請教了某律師，知道了“銀行提高貸款門檻為不可抗力”這一說。

二手房交易可否隨意毀約

一，合同是否成立？期房買賣是否能成立？合同雖是期房買賣，但確系合同雙方真實(shí)意思的表示，不違反國家法律。合同既然有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵照履行。

二，如果買房人貸款辦不出，是否能夠成為其不履行合同的理由？答案是不能，因?yàn)楹炗嗁I賣合同的前提條件便是下家有支付房款的能力，這個能力并不因?yàn)殂y行沒能辦貸款而缺失。

三，物業(yè)公司收取解約通知無效，下家向物業(yè)公司送達(dá)解除合同的通知也無效，因?yàn)樯霞覜]有委托物業(yè)代為收取任何法律文書。

四，合同上約定了明確的聯(lián)系方式，上家并非找不到和聯(lián)系不上。退一步講，下家完全可通過中介尋找上家，而中介對仲裁事先也并不知情。

五，本案訴訟結(jié)果的關(guān)鍵在于違約的事實(shí)，到底是誰在故意違約？

六，樓市下跌時賣房者的利益也需要得到保護(hù)。自上海市房屋土地管理局推出單方預(yù)告登記制度后，購房者在申請購房預(yù)告登記后則可取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。這項(xiàng)登記制度被認(rèn)為是可以避免因?yàn)榉績r(jià)上升賣房人違約而給購房者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在房價(jià)下跌時必然產(chǎn)生相反的情形，即購房者會千方百計(jì)逃避履行合同。而這時候，賣房者如果在簽訂合同后在房交中心辦理單方預(yù)告登記，也能得進(jìn)一步的保護(hù)。單方預(yù)告登記應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《上海市房地產(chǎn)登記申請書》、身份證明以及證明房地產(chǎn)權(quán)利變動的法律關(guān)系已形成的文件。