房源不實導致買房人受損

上海市黃浦區(qū)西藏南路1501弄“弘輝名苑”商鋪由上海弘輝房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建造，案外人洪喆以上海嘉康房地產經紀有限公司的名義持偽造的商鋪承包銷售合同委托上海中原物業(yè)代理有限公司（以下簡稱“中原公司”）居間銷售該商鋪。2005年9月15日，黃琴經中原公司的居間與洪喆簽訂了上述1-2號商鋪買賣定金協議，黃琴支付洪喆商鋪定金及首付款1，200，000元。嗣后，黃琴發(fā)覺被騙即向洪喆催討錢款。洪喆僅于2006年1月歸還黃琴50，000元。2006年8月10日，上海市黃浦區(qū)人民法院判決認定洪喆犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑十二年，并處罰金100，000元，剝奪政治權利三年，并判決其違法所得1，150，000元，責令退賠后發(fā)還黃琴。洪喆以判決量刑過高為由，提起上訴。同年10月18日，上海市第二中級人民法院裁定，駁回上訴，維持原判。

黃琴與中原公司曾書面約定，中原公司居間商鋪的傭金為19，750元，中原公司實際未收取。洪喆現在服刑，因未發(fā)現其有可執(zhí)行財產，上海市黃浦區(qū)人民法院對發(fā)還黃琴1，150，000元，己作（中止）結案處理。現黃琴訴至法院，請求判令中原公司賠償黃琴經濟損失1，150，000元。

房源不實中介要承擔賠償責任

一、居間法律關系中，居間人具有如實報告有關訂立合同事項的義務

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據《合同法》第425條的規(guī)定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。房屋買賣涉及的標的額巨大，也存在較大的交易風險，當事人找中介公司提供居間服務，一是因為中介公司擁有大量獲取和發(fā)布房源信息的渠道，這種信息資源是普通的買房者不可能獲取的；二是因為中介公司在房地產交易領域具有專業(yè)優(yōu)勢，這種優(yōu)勢讓賣房者和買房者愿意“花錢買個放心”。也正是基于中介公司的這種行業(yè)特殊性，中介公司“如實報告有關訂立合同事項”的義務應當包含兩個方面，一是對于委托人提供的資料應當如實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應對委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實性。如到房管部門對產權情況進行查詢，以便對產權是否合法、清晰、有無被抵押查封等情況予以確認，對房屋進行實地查看，以便了解房屋的實際狀況以及是否存在漏水、環(huán)境噪音等。本案中，案外人洪喆持偽造的商鋪銷售合同委托中原公司銷售，中原公司作為專業(yè)的房地產中介，對該合同的真實性未加必要的、謹慎的審查、核實，而是介紹給黃琴購買，其提供的錯誤信息無形中幫助犯罪分子擴大了詐騙范圍，且導致黃琴受到難以彌補的經濟損失，故中原公司對買房人黃琴遭受的經濟損失負有不可推卸的責任，應承擔相應的賠償責任。

二、居間人應承擔賠償責任的范圍

在居間合同中，居間人僅在委托人與第三人之間充當媒介，而無權在當事人之間的民事活動表達自己的意志，居間人并非委托人與第三人所訂立合同的當事人，也不是任何一方的代理人，僅是促成雙方交易或簽約的人，最終合同的權利義務是由合同的雙方當事人協商后達成一致的，故一旦雙方因合同的履行產生爭議，其主張的對象應當是合同的相對方而非居間人。本案的特殊性在于與黃琴簽訂商鋪買賣定金協議的案外人洪喆已因合同詐騙罪被判刑，現無財產可供執(zhí)行，黃琴支付的定金及首付款1，150，000元已無法追回?，F在需要討論的問題是在這筆損失中中介公司應當承擔多少比例的賠償責任。我們認為，作為房屋的買受人，黃琴有義務對所購房屋的具體情況作認真、謹慎、全面的調查，中介公司起的作用只是推薦、介紹，是否購買的決定權在于黃琴本人，而黃琴在未經具體全面調查的情況下即草率支付了定金，故本案所涉損失應由黃琴本人承擔主要責任。而中原公司在居間過程中也存在過錯，對案外人提供的資料未盡必要的審查義務導致出具的信息不實，故中原公司對黃琴的損失也應承擔一定的責任。綜合雙方的過錯大小及具體案情，本院酌定由中原公司對黃琴未獲賠償部分承擔30%的賠償責任。