房源不實(shí)導(dǎo)致買房人受損

上海市黃浦區(qū)西藏南路1501弄“弘輝名苑”商鋪由上海弘輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造，案外人洪喆以上海嘉康房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的名義持偽造的商鋪承包銷售合同委托上海中原物業(yè)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中原公司”）居間銷售該商鋪。2005年9月15日，黃琴經(jīng)中原公司的居間與洪喆簽訂了上述1-2號(hào)商鋪買賣定金協(xié)議，黃琴支付洪喆商鋪定金及首付款1，200，000元。嗣后，黃琴發(fā)覺被騙即向洪喆催討錢款。洪喆僅于2006年1月歸還黃琴50，000元。2006年8月10日，上海市黃浦區(qū)人民法院判決認(rèn)定洪喆犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑十二年，并處罰金100，000元，剝奪政治權(quán)利三年，并判決其違法所得1，150，000元，責(zé)令退賠后發(fā)還黃琴。洪喆以判決量刑過高為由，提起上訴。同年10月18日，上海市第二中級(jí)人民法院裁定，駁回上訴，維持原判。

黃琴與中原公司曾書面約定，中原公司居間商鋪的傭金為19，750元，中原公司實(shí)際未收取。洪喆現(xiàn)在服刑，因未發(fā)現(xiàn)其有可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，上海市黃浦區(qū)人民法院對(duì)發(fā)還黃琴1，150，000元，己作（中止）結(jié)案處理?，F(xiàn)黃琴訴至法院，請(qǐng)求判令中原公司賠償黃琴經(jīng)濟(jì)損失1，150，000元。

房源不實(shí)中介要承擔(dān)賠償責(zé)任

一、居間法律關(guān)系中，居間人具有如實(shí)報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)的義務(wù)

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。房屋買賣涉及的標(biāo)的額巨大，也存在較大的交易風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人找中介公司提供居間服務(wù)，一是因?yàn)橹薪楣緭碛写罅揩@取和發(fā)布房源信息的渠道，這種信息資源是普通的買房者不可能獲取的；二是因?yàn)橹薪楣驹诜康禺a(chǎn)交易領(lǐng)域具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)讓賣房者和買房者愿意“花錢買個(gè)放心”。也正是基于中介公司的這種行業(yè)特殊性，中介公司“如實(shí)報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)”的義務(wù)應(yīng)當(dāng)包含兩個(gè)方面，一是對(duì)于委托人提供的資料應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買房人報(bào)告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應(yīng)對(duì)委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實(shí)性。如到房管部門對(duì)產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查詢，以便對(duì)產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰、有無被抵押查封等情況予以確認(rèn)，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查看，以便了解房屋的實(shí)際狀況以及是否存在漏水、環(huán)境噪音等。本案中，案外人洪喆持偽造的商鋪銷售合同委托中原公司銷售，中原公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介，對(duì)該合同的真實(shí)性未加必要的、謹(jǐn)慎的審查、核實(shí)，而是介紹給黃琴購買，其提供的錯(cuò)誤信息無形中幫助犯罪分子擴(kuò)大了詐騙范圍，且導(dǎo)致黃琴受到難以彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失，故中原公司對(duì)買房人黃琴遭受的經(jīng)濟(jì)損失負(fù)有不可推卸的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、居間人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍

在居間合同中，居間人僅在委托人與第三人之間充當(dāng)媒介，而無權(quán)在當(dāng)事人之間的民事活動(dòng)表達(dá)自己的意志，居間人并非委托人與第三人所訂立合同的當(dāng)事人，也不是任何一方的代理人，僅是促成雙方交易或簽約的人，最終合同的權(quán)利義務(wù)是由合同的雙方當(dāng)事人協(xié)商后達(dá)成一致的，故一旦雙方因合同的履行產(chǎn)生爭(zhēng)議，其主張的對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合同的相對(duì)方而非居間人。本案的特殊性在于與黃琴簽訂商鋪買賣定金協(xié)議的案外人洪喆已因合同詐騙罪被判刑，現(xiàn)無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，黃琴支付的定金及首付款1，150，000元已無法追回?，F(xiàn)在需要討論的問題是在這筆損失中中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)多少比例的賠償責(zé)任。我們認(rèn)為，作為房屋的買受人，黃琴有義務(wù)對(duì)所購房屋的具體情況作認(rèn)真、謹(jǐn)慎、全面的調(diào)查，中介公司起的作用只是推薦、介紹，是否購買的決定權(quán)在于黃琴本人，而黃琴在未經(jīng)具體全面調(diào)查的情況下即草率支付了定金，故本案所涉損失應(yīng)由黃琴本人承擔(dān)主要責(zé)任。而中原公司在居間過程中也存在過錯(cuò)，對(duì)案外人提供的資料未盡必要的審查義務(wù)導(dǎo)致出具的信息不實(shí)，故中原公司對(duì)黃琴的損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。綜合雙方的過錯(cuò)大小及具體案情，本院酌定由中原公司對(duì)黃琴未獲賠償部分承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。