案件回顧：付款不及時賣家將房又賣出

2009年1月7日，經深圳市海王房地產經紀有限公司居間介紹，業(yè)主覃小姐與買方余小姐簽訂《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》，將自有深圳市南山區(qū)荔灣路光彩山居歲月家園某房產以109萬元實收的價格購賣予余小姐。合同約定，余小姐在簽約2日內付足定金2萬元，1月21日前監(jiān)管首期款19。8萬元，余款按揭支付。覃小姐在簽約后3日內出具全權委托公證給擔保公司指定人員，委托擔保公司融資贖樓。雙方于銀行出具按揭承諾及贖出房地產證并注銷抵押登記后3日內簽訂《深圳市二手房買賣合同》，任何一方違約需按房屋總價的20%支付對方違約金，同時對其他事項進行了詳細的約定。

合同簽訂后，余小姐如約履行了定金支付義務，但由于恰逢樓市小陽春房價上漲，覃小姐收受定金后便毀約不賣，并終止了擔保公司的委托贖樓，拒不配合余小姐辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，導致交易無法進行。經海王地產多次催告，被告僅愿意賠付原告損失2萬元，不同意履行合同。余小姐遂委托本律師處理此案，本律師建議盡快訴訟保全，但因想要購買不想要賠償，余小姐執(zhí)意要求本律師先行與覃小姐談判，爭取繼續(xù)履行合同，暫不訴訟。2月22日雙方相約在咖啡廳談判，無果而終，但覃小姐仍然保持與我方的談判。時至3月11日，眼見談判無望，余小姐最終同意向深圳市南山區(qū)法院提起訴訟要求解除合同并賠償違約金21。8萬元，但經本律師訴前調查得知覃小姐已于2月24日（談判期間）將涉案房屋賣予案外人并完成了過戶登記手續(xù)!起訴后覃小姐又委托律師向余小姐發(fā)送了解約通知函。

法院判決：合同解除被告向原告支付違約金

深圳市南山區(qū)法院經審理認為：原被告雙方簽訂的《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，被告未依約配合原告簽署銀行資金監(jiān)管協(xié)議，并已將涉案房屋另售他人證明交易不能正常進行的原因在于被告，被告的行為已構成根本違約，應承擔相應的違約責任，按約定支付房地產總價款20%的違約金，違約金兼具有懲罰及補償性質。2009年6月2日判決：

1、解除原被告雙方簽訂的《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》；

2、被告向原告支付違約金21.8萬元。

如未按本判決指定期間履行給付義務，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

律師說法：付款不及時能否解除購房合同

1、房價上漲情況下，一旦業(yè)主有毀約跡象，買方應當及時委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房兩賣執(zhí)行困難。如本案，余小姐不聽本律師建議，遲遲與對方談判不訴訟不保全，對方一邊談判拖延時間，一邊加緊高價賣出!

2、違約金同時具有懲罰性與補償性特征，即使守約方沒有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金；

3、解約權是守約方對根本違約方行使單方解除合同的權利，其行使以自身沒有毀約行為為前提。如本案，一房兩賣的行為屬于根本違約行為，被告在自身毀約、合同已經無法履行之后再向原告發(fā)送解約函不構成合法解約；

4、雖然同是律師，但“術業(yè)有專攻”，二手房糾紛法律關系復雜，涉及部門廣，建議還是委托二手房法律專家代理。如本案，對方律師居然不知道辦理首期款監(jiān)管必須由買賣雙方與銀行先簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，買方單方無法監(jiān)管首期款，以原告至今未支付首期款抗辯，明顯不了解二手房交易流程。