橫梁過(guò)低影響臥室使用

45歲的羅先生是民營(yíng)企業(yè)家，近年來(lái)事業(yè)有成，打算改善一下居住環(huán)境，多方比較后相中洛陽(yáng)市繁華地段一幢19層高的商住樓后，選中了15層一套160多平方米的復(fù)式房。羅先生看了樣板房和平面圖，全家人非常滿(mǎn)意，2007年5月與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。10月份，滿(mǎn)心歡喜的羅先生拿到鑰匙一打開(kāi)房門(mén)就被眼前的情況驚呆了：這套樓房不僅和樣板房不一樣，與其他相同戶(hù)型的房屋也不一樣，次臥中間正上方有一道0。5米寬、3米長(zhǎng)的橫梁，離地面凈高只有1。73米。如果裝修再墊高5厘米，身高1。76米的羅先生在房間活動(dòng)時(shí)，稍有不慎就會(huì)和房梁親密接觸。咨詢(xún)開(kāi)發(fā)商后，羅先生才知道這套房屋位于樓的東端，由于整棟樓房水平方向的抗風(fēng)需要，設(shè)計(jì)時(shí)將橫梁予以了加寬加高。不幸地是，這條橫梁正好從羅先生次臥正上方穿過(guò)。

羅先生為此找開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理事宜時(shí)，由于房?jī)r(jià)以每月每平方米近百元的速度增長(zhǎng)，抱著皇帝女兒不愁嫁心態(tài)的開(kāi)發(fā)商張口就說(shuō)：不想要可以退房，違約金我們照付，其他的免談。

如果退房，羅先生的損失更大，如果不退，想著每一天都要低著頭過(guò)日子，無(wú)比壓抑的羅先生一怒之下訴諸法院，要求開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)賠償。

庭審中，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有約定按樣板房交房，房屋的交接以合同為準(zhǔn)，且次臥房梁高度1。73米并不影響使用。因羅先生拒絕繳納水電費(fèi)，物業(yè)掐斷水電才引發(fā)這場(chǎng)糾紛。

法院審理后認(rèn)為，被告開(kāi)發(fā)商出售的房屋中梁底高度僅有1。73米，影響了房屋的正常使用，因此所售房屋存在質(zhì)量瑕疵。被告開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)其房屋符合規(guī)定，缺少相關(guān)依據(jù)，其辯解意見(jiàn)不予采信。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)也未對(duì)原告羅先生如實(shí)履行告知義務(wù)，因此應(yīng)對(duì)其所售房屋承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

開(kāi)發(fā)商是否要補(bǔ)償買(mǎi)房人

關(guān)于本案，首先是舉證責(zé)任的分配。本案原告提供相關(guān)證據(jù)，證明房梁高度低于正常人的身高，影響了日常使用。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，普通住宅中臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2。40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2。10m，且面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的三分之一。因此，房屋存在質(zhì)量瑕疵問(wèn)題是不爭(zhēng)的事實(shí)。

其次，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)所售房屋承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)。所謂瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指賣(mài)方所出售的標(biāo)的物要符合法律規(guī)定和合同約定，且該義務(wù)并不因房屋交付而免除。使用過(guò)程中，購(gòu)房者對(duì)房屋存在的問(wèn)題仍可要求開(kāi)發(fā)商予以解決。本案中，原告可以選擇行使合同的解除權(quán)或要求經(jīng)濟(jì)賠償。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走高，原告選擇經(jīng)濟(jì)賠償?shù)脑V求，更有利于維護(hù)自己的權(quán)益。

最后，賠償損失的數(shù)額雙方在合同中沒(méi)有約定時(shí)，應(yīng)結(jié)合違約責(zé)任的范圍確定。原告稱(chēng)影響使用的面積為20余平方米，而開(kāi)發(fā)商稱(chēng)僅有16平方米，對(duì)此，原告負(fù)有舉證義務(wù)，如果不能提供支持其主張的證據(jù)，則應(yīng)采信被告認(rèn)可的面積作為賠償范圍。根據(jù)雙方合同的單價(jià)，該部分房款約為4。3萬(wàn)元，考慮到該部分仍有一定使用功能，這些費(fèi)用減半后作為違約金數(shù)額比較適宜。