未經(jīng)其他共居人同意出售房屋

李紅與張富強(qiáng)是位于西城區(qū)新壁街的三間平房的原承租人，后來，李紅、張富強(qiáng)及其五名子女達(dá)成書面協(xié)議：三間平房拆遷后，張富強(qiáng)的回遷房產(chǎn)權(quán)改為張軍名下。張軍負(fù)責(zé)對父母張富強(qiáng)、李紅養(yǎng)老送終。2002年8月，張軍與新興房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，約定：新興房地產(chǎn)公司拆除張軍在拆遷范圍內(nèi)的新壁街私產(chǎn)房屋兩間，并就地安置張軍和平門小區(qū)兩居室一套。后來，回遷房又改為北京市西城區(qū)新壁街一處單元房。

2002年8月，張軍以自己名義向新興房地產(chǎn)公司交納購房款10萬余元。后來，張軍與梁某通過一家中介公司就買賣回遷房屋達(dá)成一致，梁小兵向張軍支付了購房款及公共維修金。對于張軍將回遷房出售的行為，其父母張富強(qiáng)夫婦等人認(rèn)為，他們作為該房屋的共有產(chǎn)權(quán)人及房屋拆遷的被安置人口，對回遷房擁有合法的所有權(quán)及居住權(quán)、使用權(quán)，張軍與梁小兵的房屋買賣行為違背了他們的真實(shí)意思，應(yīng)確認(rèn)為無效，為此，訴至法院，要求確認(rèn)買賣合同無效。

無產(chǎn)權(quán)房屋買賣是否有效

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張軍未經(jīng)其他共居人同意，將訴爭房屋出售的行為，侵犯了張富張等人的合法權(quán)益。梁小兵、張軍進(jìn)行房屋交易時，均已明知該房所有權(quán)證未辦理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。梁小兵、張軍之間的房屋買賣行為違反了國家的禁止性法律規(guī)定，故梁小兵、張軍關(guān)于訴爭房屋的買賣行為無效。一審判決做出后，梁小兵不服，上訴至一中院。

一中院經(jīng)審理認(rèn)為，李紅、張富強(qiáng)及其五子女達(dá)成的書面協(xié)議以及后來張軍與梁小兵的房屋買賣行為均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合自愿、公平、等價、有償、誠實(shí)信用的原則，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。梁小兵購買該房屋，系通過中介公司完成的，是善意有償?shù)?，雙方的買賣行為并未侵犯李紅、張富強(qiáng)等人的合法權(quán)益。在該房屋的買賣行為發(fā)生兩年之后，張富強(qiáng)等人又以該買賣行為侵害其合法權(quán)益為由，要求確認(rèn)買賣行為無效，并無依據(jù)。雖然張軍仍未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，但并不影響該房屋買賣行為的效力，據(jù)此，一中院終審認(rèn)定原審判決適用法律錯誤，應(yīng)予糾正，判決駁回了張富強(qiáng)等人的訴訟請求。

一中院審理此案的法官告訴記者：此案二審之所以沒有象一審法院那樣依照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款的規(guī)定判決房屋買賣合同無效。其原因在于：《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，該法第三十七條的相關(guān)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系，在性質(zhì)上該條規(guī)定屬于管理型的禁止規(guī)范，并非效力型的禁止規(guī)范，而對于合同效力發(fā)生影響的一般是效力型的禁止規(guī)范，故司法實(shí)踐中不能僅以違反此項規(guī)定為由確定房屋買賣合同無效。此外，本案房屋買賣所涉及的事項亦不損害國家利益和社會公共利益，故而也不能以危害公序良俗認(rèn)定其買賣行為無效。