共有人與承租人爭買房

2003年1月3日，王某將屬于自己所有的兩間房屋租給丁某，合同約定租金每月2千元，租期五年，同年九月，王某去世，該房屋由王某的兒子王甲和王乙共同繼承，在辦理完房屋的繼承過戶手續(xù)后，王甲、王乙共同找該房屋承租人丁某商量房屋管理事宜。王甲提出，其父王某已去世，房屋租賃關(guān)系已自動解除，要收回房屋自用，而王乙則表示，因自己在外地工作，該房屋自己共有部分將出售。王甲表示自己是共有人，有優(yōu)先購買權(quán)，愿意購買王乙出售屬于王乙共有部分房屋。承租人丁某認(rèn)為，房屋租期未到，租賃關(guān)系并未解除，自己是承租人，也有優(yōu)先購買權(quán)，愿意購買屬于王乙共有部分的房屋。本案租賃關(guān)系是否解除，誰有優(yōu)先購買權(quán)。

共有人與承租人誰有優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定：“財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第九十二條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！倍谝话僖皇藯l同時又規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第十一條也規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！边@樣看來，對于這兩間房屋王甲和丁某都享有優(yōu)先購買權(quán)。

在王甲和丁某都符合主張優(yōu)先購買權(quán)條件的前提下，哪種優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先呢？

首先，從法律性質(zhì)上說，承租人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃權(quán)，而租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。而共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照我國民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時并存時，物權(quán)的效力要優(yōu)于債權(quán)。

其次，從立法目的上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)為共有權(quán)所包含，它是為了保護(hù)共有人的財產(chǎn)而設(shè)立的。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，設(shè)立承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的，也可以通過“買賣不破租賃”的原則來實(shí)現(xiàn)。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護(hù)。但如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其權(quán)利則難以獲得其他規(guī)則的保護(hù)。

因此，王甲的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)先于丁某的優(yōu)先購買權(quán)。