賣無證期房還拒絕過戶

2005年1月，李某與A房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。同年6月，A房地產(chǎn)公司依約將經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給李某，并于同年7月進(jìn)行了房屋的初步登記，9月為李某辦理了房屋過戶手續(xù)。2005年8月，李某與王某簽訂《購房合同》。在合同中，雙方約定由王某一次性支付給李某全部購房款，李某則將該房屋交付給王某使用。并在A房地產(chǎn)公司為李某辦理房屋過戶手續(xù)之后7日內(nèi)，由李某將商品房過戶給王某。2005年10月，王某得知李某已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，要求其履行合同義務(wù)。而李某認(rèn)為簽訂《購房合同》時(shí)，商品房屬于期房且沒有房產(chǎn)證，故《購房合同》應(yīng)屬無效而拒絕為王某辦理過戶手續(xù)。王某多次與李某協(xié)商無果，只得起訴至法院，要求其繼續(xù)履行合同。最終法院支持了王某訴訟請求，判令李某限期為王某辦理房屋過戶。

無證期房能不能進(jìn)行買賣

首先，本案中的商品房是不是期房？

所謂期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證的大產(chǎn)證為止，所出售商品房，即正在建設(shè)或未竣工驗(yàn)收合格的預(yù)售商品房。根據(jù)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的工作意見》第七條之規(guī)定，自2005年5月1日起，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，換言之，即禁止期房的轉(zhuǎn)讓。因此，如果該商品房屬于期房，那么對于李某與王某簽訂的《購房合同》就會(huì)因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而自始無效，李某就有權(quán)拒絕為王某辦理過戶手續(xù)并不承擔(dān)任何違約責(zé)任。在本案中，李某與王某于2005年8月簽訂《購房合同》，而該商品房已經(jīng)于同年6月經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并于7月辦理了房屋的初步登記。故該商品房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，是現(xiàn)房不是期房。

其次，李某轉(zhuǎn)讓其擁有的現(xiàn)房合同是否有效？

根據(jù)《合同法》第五十一條之規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。在本案中，李某與王某簽訂的《購房合同》時(shí)，并沒有與A房地產(chǎn)公司辦理商品房過戶登記，因而商品房所有權(quán)依然屬于A房地產(chǎn)公司。李某未經(jīng)A房地產(chǎn)公司同意而轉(zhuǎn)讓該商品房屬于無權(quán)處分行為。根據(jù)合同效力理論，該《購房合同》屬于效力待定合同。而李某訂立合同之后又取得了該商品房的所有權(quán)，故李某與王某簽訂的《購房合同》依法有效。

最后，現(xiàn)房能否在未辦理過戶之前進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓？

對于購房者所擁有的現(xiàn)房能否在未辦理過戶之前進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行的法律法規(guī)中沒有明文的規(guī)定。由于現(xiàn)房的再轉(zhuǎn)讓屬于房屋買賣的一種表現(xiàn)形式，而房屋買賣又歸屬私法調(diào)整，故根據(jù)私法意思自治原則，只要買賣雙方所訂立的現(xiàn)房再轉(zhuǎn)讓合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合法有效并受法律保護(hù)的。與現(xiàn)房再轉(zhuǎn)讓相關(guān)的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，主要有兩個(gè)：一個(gè)是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條第六項(xiàng)之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取得權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；另一個(gè)是建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的工作意見》第七條之規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。由以上的條款中可以看出，現(xiàn)房再轉(zhuǎn)讓要想不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，現(xiàn)房必須要依法登記取得房屋權(quán)屬證書，即開發(fā)商辦理了房屋初步登記取得大產(chǎn)權(quán)；并且預(yù)購人（購房者）取得房屋所有權(quán)證之后，才能辦理過戶登記手續(xù)。在本案中，李某與王某于2005年8月簽訂《購房合同》，而A房地產(chǎn)公司已經(jīng)于同年7月辦理了房屋初步登記取得大產(chǎn)權(quán)；同時(shí)雙方又在合同中約定，A房地產(chǎn)公司為李某辦理房屋過戶手續(xù)之后7日內(nèi)，由李某將商品房過戶給王某，故李某與王某簽訂的《購房合同》并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效并受法律保護(hù)的。

綜上所述，該商品房屬于現(xiàn)房，而不是期房，因而法律并不禁止其再轉(zhuǎn)讓。李某雖然在與王某簽訂《購房合同》時(shí)無權(quán)處分該商品房，但事后取得了該商品房的所有權(quán)，同時(shí)合同本身也未有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之處，故法院判定該合同依法有效，李某應(yīng)當(dāng)依約履行合同義務(wù)，限期為王某辦理房屋過戶手續(xù)。