買房遭遇限購

葉某與A公司簽訂《房屋定購單》，約定葉某定購A公司開發(fā)的商品房，支付定金40000元；若買方未按約定時間簽訂正式的房屋買賣合同，視為買方違約，支付的定金罰沒歸賣方所有，定購單解除；買方申明，簽署本定購單時，買方符合2011年3月3日起實施的《蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告》規(guī)定的購房條件，另買方已知悉各商業(yè)銀行最新執(zhí)行的差別化信貸政策，如因買方申明內(nèi)容虛假，造成購買房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記、無法辦理按揭貸款等法律后果均由買方承擔(dān)。葉某在上述定購單上簽字，交付定金4萬元，但雙方最終未簽訂買賣合同。葉某認(rèn)為根據(jù)限購政策已屬限購人群，因開發(fā)商未告知其信貸及購房政策，并以“買方申明”等格式條款形式來逃避義務(wù)，故其簽訂定購單的行為屬重大誤解，要求撤銷合同，退還定金。A公司則認(rèn)為葉某支付定金，未履行簽約義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；購房時已出示限購政策材料，且葉某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。法院經(jīng)審理認(rèn)為A公司已對購房政策、貸款條件等作特別提示，已盡提醒義務(wù)，葉某應(yīng)承擔(dān)立約定金罰則責(zé)任，最終駁回葉某的請求。

限購能不能作為毀約買房的誤解理由

重大誤解的構(gòu)成要件應(yīng)包括：表意人因為誤解而作出意思表示、表意人的誤解是重大的、表意人的誤解并非由于其重大過失產(chǎn)生。葉某于2012年5月29日簽訂房屋定購單，與蘇州市限購措施出臺及實施已相距一年多，在房屋訂購單中也提到買方應(yīng)符合蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告的購房條件，根據(jù)限購政策的實施時間以及A公司的提示，葉某在簽訂房屋定購單時對上述購房政策應(yīng)有了解。限購措施中規(guī)定在市區(qū)已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭暫停在蘇州市向其售房。葉某為蘇州市戶籍居民，其可以通過出售現(xiàn)有房屋而達(dá)到購房條件，并非必然不能購買涉案房屋。此外，即使葉某確對于購房政策存在誤解，在房屋訂購單已作出提示的情況下，普通人在購房時只要施以一般的注意義務(wù)即可了解到相關(guān)限購政策，葉某未對政策進(jìn)行核查而逕行簽訂房屋定購單，對于誤解的產(chǎn)生也具有重大過失。A公司已盡到了提醒義務(wù)，對于誤解的產(chǎn)生不具有過錯。因此，葉某主張簽訂定購單構(gòu)成重大誤解不能成立。

商品房認(rèn)購糾紛，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，因歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。 購房者在簽訂定購協(xié)議時，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。