賣出的房屋土地被抵押

2003年9月6日，劉某與XX公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定劉某購買XX公司的商品房一套，總價款18萬元。合同簽訂后，劉某于2004 年4月8日付完全部購房款，XX公司也依約交房給劉某。2005年5月8日，劉某以XX公司在合同簽訂前已將該房的土地使用權抵押給他人為由，訴請法院確認合同無效，要求將房屋退回給XX公司，由XX公司返還購房款18萬元。經查，XX公司于2002年將該房的土地使用權抵押給了工商銀行，并辦理了抵押登記，但XX公司預售房屋的行為已得到工商銀行的同意。劉某提起本案訴訟后，該房屋的土地使用權抵押權證已于2005年6月8日注銷。

不知被抵押簽訂的買賣合同效力

我國法律對抵押人在抵押期間轉讓抵押物行為的限制經歷了同意轉讓到通知轉讓，再到無條件轉讓的過程。

首先，規(guī)定抵押人經債權人同意可以轉讓抵押物，轉讓行為有效，否則無效?！睹穹ㄍ▌t意見》第115條第一款規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經債權人同意，抵押人將同一抵押物轉讓他人，或者就抵押物價值已設置抵押部分再作抵押的，其行為無效?！?/p>

其次，規(guī)定抵押人經通知抵押權人或告知受讓人，可以轉讓抵押物，轉讓行為有效，否則無效。依照《擔保法》第四十九條第一款的規(guī)定，抵押期間，抵押人不轉移抵押物的占有，并不喪失對抵押物的所有權，因而有法律上的處分權，包括再設定用益物權、租賃權或轉讓抵押物的權利，但處分的前提是不影響抵押權人行使抵押權，抵押人應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

再次，規(guī)定抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物，雖未通知抵押權人或告知受讓人，但轉讓行為仍然有效?！稉７ń忉尅返诹邨l第一款規(guī)定：“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?” 該規(guī)定雖沒有提及抵押物轉讓行為的效力問題，但從其內容看，抵押人轉讓抵押物，雖未通知抵押權人或告知受讓人，但只要辦理了抵押登記，轉讓行為仍然有效。同時該解釋賦予抵押權人追及權和受讓人滌除權，來平衡抵押人、抵押權人和受讓人三者之間的利益。具體而言，為促進物的流通，抵押人有權處分其抵押物以行使財產權；抵押權人在債權未得到清償時可直接對轉讓后的抵押物行使抵押權，即要求抵押人將轉讓抵押物所得的價款用于提前清償所擔保的債權；受讓人可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆眨ㄟ^消滅債權來消滅抵押權的方法滌除抵押權，以實現(xiàn)其購買抵押物的目的。這一規(guī)定符合物權法理，也彌補了《民法通則意見》第115條第一款規(guī)定和《擔保法》第四十九第一款規(guī)定的不足。

在本案中，根據(jù)《擔保法解釋》第六十七條第一款的規(guī)定，XX公司出售已辦理土地使用權抵押登記的房屋給劉某，雖通知了抵押權人工商銀行，但未告知受讓人劉某土地使用權抵押登記的事實，劉某與XX公司之間的《商品房買賣合同》之效力不受影響，仍然有效。特別是該房屋的土地使用權抵押權證于2005年6月8日注銷后，抵押權自此消滅，抵押權人的債權得到了清償，受讓人取得所購房屋所有權的目的也不受影響。因此劉某訴請法院確認該合同無效，沒有法律依據(jù)。