借買(mǎi)房之名為借貸擔(dān)保

2010年11月11日，原告張某某與被告重慶某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定張某某以3000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)某某公司所有的某某國(guó)際大酒店1、2、3層房屋，2010年11月12日交房。超過(guò)6個(gè)月未交付房屋的，上述合同自動(dòng)解除，出賣(mài)人每月向購(gòu)房人支付違約金114萬(wàn)元，直至退還全部房款為止。后張某某按約支付3000萬(wàn)元，某某公司未交房，每月支付違約金。

2011年8月16日，雙方再次簽訂協(xié)議約定：若2011年9月11日出賣(mài)人仍未交房或者退還全部購(gòu)房款的，除支付違約金外，出賣(mài)人應(yīng)于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產(chǎn)證。某某公司未按約履行義務(wù)。

2011 年12月，張某某訴至法院，要求某某公司交付房屋并辦理房產(chǎn)證等。某某公司答辯稱：雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)意思不是買(mǎi)房，實(shí)質(zhì)是為借款擔(dān)保，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。張某某自認(rèn)從2010年11月至2011年10月某某公司先后共計(jì)支付違約金1248萬(wàn)元。某某公司于2012年9月、10月通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬3500萬(wàn)元給張某某。

以房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議擔(dān)保借款的效力

目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保借款的情形越來(lái)越普遍。此類法律關(guān)系中，實(shí)際上的出借人為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)借款人未能按期償還借款本息時(shí)，出借人則會(huì)在多次催收無(wú)果的情況下，要求判令“賣(mài)房人”履行交付房屋義務(wù)，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。要辨析是房屋買(mǎi)賣(mài)還是借款擔(dān)保，需從房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征判斷。

（1）合同標(biāo)的物是否有違常理。案涉房屋已被作為酒店?duì)I業(yè)使用，卻單獨(dú)將第1層的酒店大廳、大堂，第2層的中餐廳、西餐廳，第3層的宴會(huì)廳、會(huì)議室等單獨(dú)出售，有違常理。

（2） 合同權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等。案涉房屋建筑面積為8151。78平方米，總金額為3000萬(wàn)元，單價(jià)僅3680元、平方米，明顯低于市場(chǎng)價(jià)；雙方還約定房屋買(mǎi)賣(mài)的所有稅費(fèi)均由出賣(mài)方承擔(dān)，并由賣(mài)方負(fù)責(zé)人及其關(guān)聯(lián)公司提供擔(dān)保，該約定亦與交易習(xí)慣不符；此外，合同約定買(mǎi)方逾期付款違約金每月9000元，而賣(mài)方逾期交房違約金為每月114萬(wàn)元，明顯不對(duì)等。

（3）從履行方式上看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋為現(xiàn)房，賣(mài)方已具備交付條件，但雙方在合同簽訂后長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間內(nèi)，均未要求交付房屋，反而是賣(mài)方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買(mǎi)方，此亦違背房屋買(mǎi)賣(mài)的正常交易習(xí)慣。

因此，法院根據(jù)上述特征認(rèn)定雙方并非真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是借款擔(dān)保關(guān)系。