借買房之名為借貸擔(dān)保

2010年11月11日，原告張某某與被告重慶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定張某某以3000萬元購買某某公司所有的某某國際大酒店1、2、3層房屋，2010年11月12日交房。超過6個月未交付房屋的，上述合同自動解除，出賣人每月向購房人支付違約金114萬元，直至退還全部房款為止。后張某某按約支付3000萬元，某某公司未交房，每月支付違約金。

2011年8月16日，雙方再次簽訂協(xié)議約定：若2011年9月11日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的，除支付違約金外，出賣人應(yīng)于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產(chǎn)證。某某公司未按約履行義務(wù)。

2011 年12月，張某某訴至法院，要求某某公司交付房屋并辦理房產(chǎn)證等。某某公司答辯稱：雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房，實質(zhì)是為借款擔(dān)保，請求駁回原告的訴訟請求。張某某自認(rèn)從2010年11月至2011年10月某某公司先后共計支付違約金1248萬元。某某公司于2012年9月、10月通過銀行轉(zhuǎn)賬3500萬元給張某某。

以房屋買賣協(xié)議擔(dān)保借款的效力

目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買賣合同擔(dān)保借款的情形越來越普遍。此類法律關(guān)系中，實際上的出借人為保證債權(quán)的實現(xiàn)，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買賣合同，當(dāng)借款人未能按期償還借款本息時，出借人則會在多次催收無果的情況下，要求判令“賣房人”履行交付房屋義務(wù)，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。要辨析是房屋買賣還是借款擔(dān)保，需從房屋買賣合同的特征判斷。

（1）合同標(biāo)的物是否有違常理。案涉房屋已被作為酒店營業(yè)使用，卻單獨將第1層的酒店大廳、大堂，第2層的中餐廳、西餐廳，第3層的宴會廳、會議室等單獨出售，有違常理。

（2） 合同權(quán)利義務(wù)是否對等。案涉房屋建筑面積為8151。78平方米，總金額為3000萬元，單價僅3680元、平方米，明顯低于市場價；雙方還約定房屋買賣的所有稅費均由出賣方承擔(dān)，并由賣方負(fù)責(zé)人及其關(guān)聯(lián)公司提供擔(dān)保，該約定亦與交易習(xí)慣不符；此外，合同約定買方逾期付款違約金每月9000元，而賣方逾期交房違約金為每月114萬元，明顯不對等。

（3）從履行方式上看，房屋買賣合同約定的房屋為現(xiàn)房，賣方已具備交付條件，但雙方在合同簽訂后長達(dá)兩年的時間內(nèi)，均未要求交付房屋，反而是賣方從簽訂合同之月起就按月固定支付大額違約金給買方，此亦違背房屋買賣的正常交易習(xí)慣。

因此，法院根據(jù)上述特征認(rèn)定雙方并非真實的房屋買賣關(guān)系，而是借款擔(dān)保關(guān)系。