假買賣真騙貸

謝先生與杜先生系朋友關系。2010年1月，謝先生因無力償還他人欠款，遂與妻子陶女士商量決定用陶女士名下的位于北京市通州區(qū)梨園地區(qū)的一套約62平方米的房屋從銀行獲得抵押貸款。但經過咨詢，謝先生和陶女士了解到直接使用房屋抵押獲得的貸款數額有限，且貸款利率較高。同時，二人了解到，如果購買此套房屋辦理按揭貸款，不但貸款的數額要高很多，而且針對購買首套房的購房人的貸款利率也會更低。當得知杜先生名下并無房屋時，謝先生夫婦遂與杜先生協(xié)商，由杜先生購買二人的房屋并從銀行獲得按揭貸款，謝先生夫婦則使用此按揭貸款償還所欠債務。

當月，陶女士與杜先生簽訂《房屋買賣合同》，約定由杜先生購買陶女士的房屋，并約定了房屋的出售價格為54萬元，但杜先生并未實際給付購房首付款。同年3月，陶女士將房屋過戶至杜先生名下并與杜先生簽訂《協(xié)議書》，約定：因陶女士資金周轉困難，故將名下房屋過戶至杜先生名下，并用杜先生的名義辦理貸款，該貸款則由陶女士按時償還銀行；貸款還清后，杜先生應無條件將房屋過戶給陶女士；杜先生不得將該套房屋私自轉賣、抵押、轉租。后杜先生向銀行申請按揭貸款，共貸款42萬元，該部分貸款直接匯入陶女士銀行賬戶。此后，陶女士夫婦使用該貸款償還了欠款，陶女士亦每月按時將應償還的銀行貸款匯入杜先生的銀行還貸賬戶，再由銀行自動扣劃。至于陶女士所出售的房屋則仍然一直由陶女士夫婦實際居住使用。2010年底，謝先生不幸去世。 2014年2月，陶女士得知杜先生欠了大量外債，可能會出售自己的房屋償還債務，遂積極與杜先生協(xié)商房屋過戶事宜，但未能協(xié)商成功。2013年3月，杜先生將該套抵押給他人，借款90萬元，并辦理了相應的抵押登記。

2014年4月，出于無奈的陶女士只得一紙訴狀將杜先生訴至法院，要求確認雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。

賣房人能否起訴合同無效

本案針對陶女士的起訴，杜先生認為雙方簽訂的《房屋買賣合同》是真實有效的。因自己曾替謝先生償還了15萬的債務，所以購房時是以此折抵應給付的購房首付款。杜先生并向法庭提交了謝先生向案外人出具的14萬欠條的原件。購買房屋后，謝先生要求繼續(xù)租住該房屋，陶女士每月償還的貸款實際是應當支付的房租。關于《協(xié)議書》的簽訂，杜先生則稱系謝先生要求其簽訂的，簽訂的具體原因自己并不清楚。經過法官的調解，雙方協(xié)商未果。

經過審理，法院認為杜先生與陶女士雖就涉案房屋簽訂房屋買賣合同，但雙方卻并未實際交付房屋及支付購房首付款，杜先生所借銀行按揭貸款實際亦由陶女士償還。結合雙方簽訂的《協(xié)議書》的約定，其真實意圖系通過房屋買賣的形式向銀行獲取貸款，其行為屬于以合法形式掩蓋非法目的。因此，杜先生與陶女士簽訂的《房屋買賣合同》應屬無效合同。最終，法院判決支持了陶女士的訴訟請求。判決后，雙方均為上訴，該判決已生效。