買房未過戶賣主去世

2000年年底，浙江省臨海市的王先生從當(dāng)?shù)厝藦埬呈种匈徺I了一套商品房，雙方簽訂購房合同后，王先生當(dāng)即付清了購房款20萬元，雙方約定近期辦理好過戶手續(xù)。3個月后，王先生搬進(jìn)了該房居住，在這期間，張某也協(xié)助王先生辦理了土地使用權(quán)證的過戶手續(xù)。然而，到了辦理房屋所有權(quán)證時，張某身份證不幸遺失，此事就耽擱了下來。王先生沒有想到，這事一拖竟拖了十幾年。起初，張某以種種借口拖延過戶，過了幾年，房價開始上漲，張某更是心有不甘，不愿意配合。據(jù)王先生稱，張某曾要求他加錢才愿意協(xié)助過戶，被王先生拒絕。就這樣，該房屋一直未辦理過戶手續(xù)。2013年，賣家張某因病去世。因上述房屋產(chǎn)權(quán)仍然登記在張某名下，故其遺孀李某及其三個子女成為該房法律上的繼承人。王先生若要成功辦理房屋過戶手續(xù)，必須要李某及其三個子女的協(xié)助。王先生多次聯(lián)系李某及其三個子女，但對方對此不予配合。李某更是堅(jiān)稱房屋合同屬于無效，因?yàn)樗?dāng)初并不知情，房屋雖只登記在張某名下，但是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張某的行為屬于夫妻一方未經(jīng)另一方同意私自處分共同財(cái)產(chǎn)的行為。雙方協(xié)商不成，無奈之下，王先生只能將李某及其三個子女告上法庭。法庭上，被告方以不知情、沒簽字為由堅(jiān)稱合同應(yīng)為無效。

近日，法院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛，判令賣家妻子李某及其三個子女在判決發(fā)生效力的十五日內(nèi)協(xié)助買家王某辦理房屋過戶手續(xù)。

未過戶的房屋買賣效力如何

根據(jù)物權(quán)登記公示原則，王某作為善意第三人完全有理由相信張某對該房屋具有完全處分權(quán)，雙方當(dāng)事人已按合同約定實(shí)際履行了支付購房款、房屋實(shí)際交付使用及辦理了土地使用權(quán)證的義務(wù)，王某與張某簽訂的房屋買賣合同屬有效合同。

近年來，類似的房屋買賣合同糾紛較多。由于政策及其他原因，多年前買下的房屋未能過戶，隨著房價上漲，出售一方心生悔意，不少人以夫妻一方不知情為由要求確定合同無效。根據(jù)我國婚姻法規(guī)定，夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見，夫妻一方擅自處分登記在其名下的共有房屋應(yīng)屬于無權(quán)處分。不過，為保護(hù)善意第三人，根據(jù)我國物權(quán)法中的善意取得制度及婚姻法司法解釋（三）第十一條之規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！?/p>

善意取得亦稱即時取得，是指無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物給善意第三人時，善意第三人可取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，善意取得不限于所有權(quán)，其他物權(quán)也可以善意取得，善意取得還需滿足以合理的價格轉(zhuǎn)讓的條件。

侯振峰律師解釋稱：本案中，王某在簽訂合同之后入住該房屋已有十多年時間，轉(zhuǎn)讓價格基本符合市場行情，而并非不合理的低價，張某也協(xié)助王先生依程序辦理了土地使用權(quán)證的過戶。在此期間，張某妻子李某均未提出任何異議，僅僅在王某提出起訴之后稱并不知情，房屋系重大財(cái)產(chǎn)，在處置該財(cái)產(chǎn)時，一般情況下夫妻雙方均會協(xié)商之后慎重處理，這一情形明顯不符合常理。