究竟是地下室還是車庫

7月12日，浙江杭州市余杭區(qū)人民法院對俞先生夫婦與房產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同糾紛一案作出一審判決，判決房產(chǎn)公司應(yīng)減少并返還俞先生夫婦購房款18134元。 2005年7月15日，房產(chǎn)公司將房屋交付給俞先生夫婦后，俞先生夫婦發(fā)現(xiàn)地下車庫層高僅為1。78米，其凈高不符合行業(yè)標(biāo)準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》第4.1.13的規(guī)定，于2007年3月向余杭法院提起訴訟，要求房產(chǎn)公司減少并返還購房款18134元。

房產(chǎn)公司則認為，從購房合同及房屋圖紙看，其出售的都表明是地下室，并非是地下車庫。因此，俞先生夫婦用《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)來規(guī)范地下室是不合理的。

房產(chǎn)公司偷換概念應(yīng)受什么處罰

法院認為，對于俞先生夫婦所購買房屋的地下室，根據(jù)雙方簽訂的合同及房產(chǎn)公司提交的房屋平面圖，該地下室的設(shè)計目的和買受人對其功能定位都主要是將其作為車庫使用。因此，該地下室應(yīng)當(dāng)滿足作為車庫使用的功能、符合車庫的設(shè)計規(guī)格。在雙方的合同所附的圖紙中，對地下室的凈高未標(biāo)注。而對于車庫的規(guī)格，國家機關(guān)制定了相應(yīng)的國家標(biāo)準。根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》4.4.2的規(guī)定，“地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設(shè)備用房使用時，其凈高不得低于2m，當(dāng)作汽車庫時，應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》”的有關(guān)規(guī)定，而根據(jù)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，即使作為對車庫凈高要求最低的“微型車、小型車”車庫，最小凈高亦應(yīng)滿足2。2米。上述規(guī)定雖非國家標(biāo)準中的強制性規(guī)定，但也屬正常情況下都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行的內(nèi)容，除非當(dāng)事人對其有特殊的約定。

本案中，房產(chǎn)公司的房屋設(shè)計圖紙是早已設(shè)計完成的，并非是與買受人協(xié)商所達成的標(biāo)準。因此，設(shè)計中未按國家標(biāo)準執(zhí)行的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)履行向買受人特別告知的義務(wù)，以利于買受人作出判斷。否則，買受人有理由相信商品房的質(zhì)量是符合國家標(biāo)準或?qū)I(yè)標(biāo)準的。現(xiàn)房產(chǎn)公司交付的成果未達到國家標(biāo)準，嚴重影響了地下室作為車庫使用的功能，應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。遂依法作出上述判決。