交房款時賣方反悔

2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房款給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。

一方?jīng)]簽名賣房合同是否有效

本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經(jīng)移動即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟價值的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)物權(quán)事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動產(chǎn)登記是國家強化對不動產(chǎn)的管理，確認不動產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。

我國相關(guān)法律雖然沒有明確將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的債權(quán)行為與實施登記的物權(quán)行為區(qū)分開來，但依據(jù)有關(guān)民事法律，可以得出下三點結(jié)論：1、不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是一種民事法律行為，只要符合一般法律行為成立要件，就應(yīng)當(dāng)認定其為有效合同，并受法律保護。2、合法有效的雙務(wù)合同對雙方當(dāng)事人均約束力，當(dāng)事人在享有其債權(quán)的同時，也應(yīng)當(dāng)履行自己相應(yīng)的義務(wù)。如果不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同符合民法規(guī)定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務(wù)，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產(chǎn)并協(xié)助受讓人到不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)。⑶我國實行不動產(chǎn)登記制度，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移需雙方訂立書面合同。但是當(dāng)事人即使按照不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同，已經(jīng)交付了不動產(chǎn)，且該不動產(chǎn)已經(jīng)處于債權(quán)人實際控制之中，也不能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移效力。權(quán)利人要真正取得合法有效的不動產(chǎn)物權(quán)，還必須雙方共同辦理不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

由此可見，即使按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不動登記也只是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效不發(fā)生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，因此原告的請求是合理的，應(yīng)予以支持。