案情介紹：逾期交付房款開(kāi)發(fā)商退還尾款

2011年7月30日，原告重慶鼎金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鼎金公司）與被告何雪簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定何雪購(gòu)買(mǎi)鼎金公司位于重慶市渝北區(qū) “麗都名苑”小區(qū)商品房一套，房屋總成交金額為6978779元。雙方約定了購(gòu)房款的支付方式。同時(shí)約定，乙方逾期付款超過(guò)30日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方按應(yīng)付款的百分之五向甲方支付違約金，甲方退還乙方全部已付房?jī)r(jià)款。

合同簽訂后，何雪于2011年7月30日前分三次共計(jì)向鼎金公司支付房款1743306．83元，即合同約定的第一期房款支付完畢。2012年4月28日、同年12月27日，何雪先后向鼎金公司支付房款各100萬(wàn)元。何雪共向鼎金公司支付房款3743303．83元，尚欠鼎金公司3235472．17元房款。鼎金公司陳述在接收何雪逾期付款時(shí)愿意繼續(xù)履行合同，本案是依據(jù)雙方簽訂的重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定條件行使解除合同的權(quán)利。何雪于2013年8月11日將購(gòu)房尾款3235472．17元打入鼎金公司賬戶，后鼎金公司將該筆房款退回何雪賬戶。

重慶市渝北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然被告何雪在支付房款過(guò)程中存在違約行為，但在何雪于2012年12月27日支付100萬(wàn)元房款時(shí)，原告鼎金公司同意繼續(xù)履行合同，則合同對(duì)雙方仍具有約束力，雙方均應(yīng)繼續(xù)依約履行合同義務(wù)，何雪應(yīng)當(dāng)向鼎金公司支付剩余全部購(gòu)房款。何雪在2012年12月27日后至鼎金公司起訴前未再支付任何款項(xiàng)，再度延遲履行，鼎金公司即享有合同約定的解除權(quán)。據(jù)此，法院對(duì)鼎金公司提出的解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。

何雪不服判決，提起上訴。重慶市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，針對(duì)何雪在如期支付了第一期購(gòu)房款后，未依約支付第二、三期購(gòu)房款的逾期付款的違約行為，鼎金公司享有相應(yīng)除斥期間內(nèi)的合同解除權(quán)。何雪在2012年分兩次向鼎金公司支付了購(gòu)房款200萬(wàn)元后，鼎金公司接收該款，并向何雪出具收據(jù)的行為應(yīng)視為鼎金公司同意與何雪繼續(xù)履行合同，該司享有的約定解除權(quán)至此消滅，其再以何雪存在逾期付款違約行為為由主張新的約定解除權(quán)缺乏法律依據(jù)。重慶一中院改判駁回鼎金公司的訴訟請(qǐng)求。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：購(gòu)房合同解除權(quán)能否放棄

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是守約方在因違約方存在逾期付款違約行為而享有約定解除權(quán)后又出具收據(jù)的行為，能否認(rèn)定為守約方基于自愿棄權(quán)而導(dǎo)致約定解除權(quán)至此消滅。

根據(jù)合同法第九十三條、第九十五條、第九十六條之規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；主張解除合同的一方應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方；約定解除權(quán)的行使期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。即法律規(guī)定當(dāng)事人約定的合同解除權(quán)條件成就后，守約方應(yīng)當(dāng)在除斥期間內(nèi)及時(shí)行使，明確向違約方作出拒絕繼續(xù)履行合同的意思表示，從而達(dá)到解除合同的目的。既然法律賦予了合同當(dāng)事人可以就解除權(quán)進(jìn)行約定的權(quán)利，那么，在違約方存在合同約定的違約行為時(shí)，守約方就行使合同權(quán)利還是放棄合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出明確選擇。

律師說(shuō)法：合同解除權(quán)應(yīng)如何行使

棄合同權(quán)利，即合同棄權(quán)，是指當(dāng)事人對(duì)合同權(quán)利的自愿放棄，并且沒(méi)有再行主張合同權(quán)利的意圖，該棄權(quán)行為直接產(chǎn)生相關(guān)權(quán)利消滅的法律后果。合同棄權(quán)包含兩層含義，即放棄的真實(shí)意圖和表明此意圖的外在行為。對(duì)意圖的判斷，可以從當(dāng)事人的先前交易行為、當(dāng)事人之間的關(guān)系、行業(yè)慣例等因素來(lái)考慮當(dāng)事人的外在表示。

就本案而言，鼎金公司與何雪之間系因涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而建立聯(lián)系，房?jī)r(jià)的漲跌、房款能否按期支付、房屋能否依約交付、產(chǎn)權(quán)能否如期轉(zhuǎn)移過(guò)戶對(duì)雙方而言具有重大利益關(guān)系。從鼎金公司在何雪逾期付款時(shí)接收房款并出具收據(jù)的先前行為，以及庭審過(guò)程中鼎金公司明確表示在接收何雪的后兩次付款時(shí)愿意繼續(xù)履行合同等陳述看，能夠判定鼎金公司存在自愿繼續(xù)履行合同的真實(shí)意圖，進(jìn)而得出鼎金公司對(duì)約定解除權(quán)已自愿放棄這一結(jié)論。鼎金公司的棄權(quán)行為必然產(chǎn)生約定解除權(quán)消滅的法律后果。

從法律效果層面上看，鼎金公司在約定解除權(quán)消滅后再以相同理由主張享有新的約定解除權(quán)缺乏法律依據(jù)，法院不應(yīng)支持。從社會(huì)效果層面上看，本案的判決結(jié)果既能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人的交易目的，又有利于維護(hù)正常、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，亦能為廣大民眾所接受。