案情介紹：轉(zhuǎn)賣經(jīng)濟(jì)適用房后反悔

李某與劉某是表姐弟關(guān)系，劉某為北京人，李某的戶籍不在北京市。2001年劉某申請到經(jīng)濟(jì)適用住房指標(biāo)。隨后他與表姐李某達(dá)成口頭協(xié)議，他將該指標(biāo)轉(zhuǎn)給李某，待5年后雙方辦理過戶手續(xù)。

2001年7月劉某與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，購買了昌平的一處經(jīng)濟(jì)適用住房，并在銀行辦理了房屋貸款。

李某支付了首付款，并于當(dāng)年11月入住此房，李某一直負(fù)責(zé)償還貸款及支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用、供暖費(fèi)等。

誰知5年過后劉某反悔了，他于2006年9月向銀行支付了剩余貸款后，將抵押在銀行的房屋產(chǎn)權(quán)證取回，并在2007年將李某訴至法院，要求確認(rèn)爭議經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)人為他本人。

李某則提出反訴，要求劉某將爭議經(jīng)濟(jì)適用房過戶給她。

法院判決：經(jīng)濟(jì)適用房歸原所有權(quán)人所有

一審法院認(rèn)為，雙方口頭約定在房屋購買5年后辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)條件已具備，雙方應(yīng)按約定履行義務(wù)。該法院駁回劉某的訴訟請求，確認(rèn)劉某將爭議經(jīng)濟(jì)適用房過戶給李某。劉某不服，提出上訴。

一中院經(jīng)二審審理，依法撤銷一審法院的判決，確認(rèn)劉某為爭議經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)人。

律師說法：私自轉(zhuǎn)賣經(jīng)濟(jì)適用房是否有效

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。在法律上，經(jīng)濟(jì)適用房的購買人僅有有限的產(chǎn)權(quán)，不同于完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格，我國各地各部門均有許多相關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房的交易，各地均有許多限制性規(guī)定，如北京市以2008年4月8日為界，對于已鑒定購買經(jīng)濟(jì)適用房合同的消費(fèi)者，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得上市，確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價(jià)購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購；5年后上市出售應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，補(bǔ)交金額根據(jù)原購經(jīng)濟(jì)適用住房時的價(jià)格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價(jià)差的70%補(bǔ)交，同等價(jià)格條件下，已購經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購，在向政府交納土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，購買經(jīng)濟(jì)適用房時一定要謹(jǐn)慎。

本案中，雙方就經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)成的協(xié)議，違背國家強(qiáng)行性規(guī)定。

首先，經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格應(yīng)具有專屬性。

經(jīng)濟(jì)適用住房要解決的是特殊人群住房問題，符合條件的特殊對象才能享受。對經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格，我國各地各部門均有許多相關(guān)規(guī)定。本案中，李某不符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件。故劉某和李某二人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是以合法形式掩蓋非法目的，雙方協(xié)議違反了相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)和社會公共利益，屬于無效的民事法律行為。無效的民事法律行為從開始即對雙方不產(chǎn)生法律約束力。并且，對李某不符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件這一事實(shí)，表姐弟兩人都是明知的，所以他們在簽合同時主觀上具有惡意，兩人的約定無效。

其次，根據(jù)合同的相對性，劉某是簽訂購買經(jīng)濟(jì)適用房合同中簽訂各個合同的準(zhǔn)當(dāng)事人。

房屋買賣合同、個人住房借款合同均是劉某以自己的名義與開發(fā)商和銀行簽訂的，劉某是上述合同的特定當(dāng)事人，根據(jù)合同的相對性原則，合同項(xiàng)下全部的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由劉某承擔(dān)。因此，劉某是該房產(chǎn)的購買人和所有權(quán)人。

第三，經(jīng)濟(jì)適用住房是國家為了解決特殊的社會群體住房問題而開發(fā)的保障性住房，其上市交易有嚴(yán)格的規(guī)定、限制。

參照《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》及《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的上市流通應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定。

居民向住房保障部門提出申請，并按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府在同等價(jià)格條件下有優(yōu)先回購的權(quán)利。

劉某和李某通過口頭約定的方式約定將爭議房屋過戶，不符合經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定和政策要求。在同等條件下，剝奪了國家優(yōu)先購買權(quán)，損害國家利益。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

既然經(jīng)濟(jì)適用住房是國家為了解決特殊的社會群體住房問題而開發(fā)的保障性住房，其上市交易有嚴(yán)格的規(guī)定、限制。那么對不符合經(jīng)濟(jì)適用房上市交易條件而上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)屬于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定中的第（七）規(guī)定的，法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

同時，依照《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。該經(jīng)濟(jì)適用房屋登記在劉某名下，如無相反證據(jù)證明，劉某便是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。

本案中，劉某是法律意義上的經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)人，可以隨時占有、使用或處分該項(xiàng)房產(chǎn)。發(fā)生糾紛，李某只能以不當(dāng)?shù)美麨橛梢髣⒛撤颠€購房款項(xiàng)，協(xié)議中約定的其他利益根本無法實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)適用房的交易，各地均有許多限制性規(guī)定，因此，人們購買經(jīng)濟(jì)適用房時一定要謹(jǐn)慎，盡量避免雞飛蛋打的結(jié)局。