一、購(gòu)房合同成立的條件
購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，需要與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房銷(xiāo)售合同，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。那么，需要滿(mǎn)足什么條件商品房銷(xiāo)售合同才能成立呢？主要有以下五個(gè)條件：
1、賣(mài)方必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣(mài)他人的房地產(chǎn)。
2、買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為由其法定代理人代為進(jìn)行單位買(mǎi)房者如需購(gòu)買(mǎi)私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。
3、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在買(mǎi)賣(mài)合同中表示出來(lái)的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國(guó)家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都屬于無(wú)效合同。行為人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷(xiāo)或變更合同。
4、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果購(gòu)房者通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國(guó)家，否則不得買(mǎi)賣(mài)。
5、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該采用書(shū)面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。
二、怎么認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否成立
1、合同形式要件應(yīng)為書(shū)面形式。
《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見(jiàn)不一。有人認(rèn)為書(shū)面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿(mǎn)足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體合乎要求。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體上要求買(mǎi)方一般須為公民個(gè)人，賣(mài)方須對(duì)房屋有完全的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，并有相應(yīng)的民事行為能力。
對(duì)于兩人以上人共有的房地產(chǎn)，根據(jù)《民法通則》第七十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)出賣(mài)一方應(yīng)由全部共有人同意，部分共有人未經(jīng)授權(quán)或有法定情形是不能代表其他共有人的。
3、買(mǎi)賣(mài)雙方的意思表示要真實(shí)。
我國(guó)《民法通則》第55條第2款規(guī)定，民事法律行為必須符合意思表示真實(shí)的條件，這也是私有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立和有效的法律條件。在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)一些房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，一方采用欺詐、威脅、或乘人之危的手段訂立合同，這樣的合同違背了意思表示真實(shí)的法律原則，如此訂立的合同顯然是無(wú)效的。
上文告訴了大家“購(gòu)房合同成立的條件”以及“怎么認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否成立”的內(nèi)容，希望對(duì)大家有一定幫助。認(rèn)真簽好商品房買(mǎi)賣(mài)契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障，如果不成立恐怕無(wú)法成為保障自己的有力證據(jù)，具體購(gòu)房者該怎么簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢，這一問(wèn)題可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，也可以請(qǐng)律師陪同簽訂合同，畢竟開(kāi)發(fā)商提供的格式合同是不會(huì)站在購(gòu)房者的角度考慮問(wèn)題的。
