跳過中介私自買賣二手房

馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。合同約定，馬某委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于23萬元的價(jià)格出售房屋，委托期限自2002 年9月1日起至同年11月30日止。合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應(yīng)按房屋成交價(jià)格的2．5%計(jì)收中介服務(wù)費(fèi)。

居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下成交。經(jīng)交涉，馬某認(rèn)為，房屋是他們夫妻共有財(cái)產(chǎn)，自己以個(gè)人名義與中介簽訂的居間合同是無效合同，并以此為由拒付中介費(fèi)。經(jīng)多次協(xié)商無果，無奈，中介將馬某告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費(fèi)。一審法院查明上述事實(shí)，認(rèn)定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費(fèi)。對(duì)此馬某沒有上訴。依法簽訂的合同受國(guó)家法律保護(hù)。

居間合同與購(gòu)房合同有何區(qū)別

馬某被判按約支付中介費(fèi)，體現(xiàn)了合同的嚴(yán)肅性及國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢？居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別。屬共同財(cái)產(chǎn)的房屋，若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無效的。但對(duì)于居間合同來說，不能如此簡(jiǎn)單認(rèn)定。在司法實(shí)踐中，一種意見認(rèn)為，居間合同的本質(zhì)是基于居間服務(wù)的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經(jīng)訂立即可生效。

由于對(duì)委托居間的房屋沒有合法的處置權(quán)而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見認(rèn)為，如果委托人對(duì)所委托居間的房屋沒有合法處置權(quán)且不能形成表見代理，事后又不能得到追認(rèn)的，居間合同則歸于無效。如果中介經(jīng)紀(jì)人履行了必要的審查義務(wù)且委托人隱瞞了權(quán)利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實(shí)際損失追究委托人的締約過失責(zé)任。在本案中，無論采用上述哪種觀點(diǎn)，由于馬某和王某已實(shí)際成交，因此居間合同無效的辯解當(dāng)然不能被采納。