簽商品房預(yù)售合同后開發(fā)商違約

王女士與某房地產(chǎn)公司于2002年3月簽訂了《商品房預(yù)訂協(xié)議書》，購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房一套。該《商品房預(yù)訂協(xié)議書》約定：“預(yù)訂某小區(qū)3號樓二單元501號房屋一套，建筑面積為120平方米，每平方米單價(jià)為5000元，簽訂正式購房合同時(shí)本《協(xié)議書》自動失效。”《協(xié)議書》簽訂后，王女士當(dāng)即支付給房地產(chǎn)公司購房款人民幣60萬元。

2003年6月，王女士要求開發(fā)商根據(jù)《協(xié)議書》的約定簽訂正式的商品房買賣合同，并交付已竣工驗(yàn)收合格的房屋。但此時(shí)開發(fā)商卻不與王女士簽訂購房合同，而是要求王女士退房，并擅自將該房屋以更高的價(jià)格出賣給第三人。王女士知悉后，找到房地產(chǎn)公司要求其承擔(dān)違約責(zé)任，按照購房款的雙倍賠償。而房地產(chǎn)公司卻認(rèn)為，當(dāng)時(shí)與王女士簽訂的只是預(yù)訂房屋協(xié)議書，僅是雙方對購買房屋的初步意向，不是正式的商品房合同。而且該《商品房預(yù)訂協(xié)議書》簽訂時(shí)，自己并沒有取得商品房預(yù)售許可證，《協(xié)議書》應(yīng)屬無效?，F(xiàn)在將該房另行出售給第三人并無不當(dāng)。自己可以將購房款退給王女士，并支付一定的利息，但不同意雙倍賠償，雙方遂發(fā)生爭議。

雙方爭議的焦點(diǎn)問題在于當(dāng)初雙方簽訂的《商品房預(yù)訂協(xié)議書》可否認(rèn)定為商品房買賣合同。律師評述：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

商品房預(yù)售合同的效力

據(jù)此，商品房的訂購書符合以下兩個(gè)條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

一、協(xié)議內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。

二、出賣人已經(jīng)收受購房款。

本案王女士與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房預(yù)訂協(xié)議書》內(nèi)容具體確定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的有關(guān)商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且王女士已經(jīng)將全部購房款交付給房地產(chǎn)公司，因此根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該《商品房預(yù)訂協(xié)議書》可以認(rèn)定為商品房買賣合同。房地產(chǎn)公司擅自將已經(jīng)出售的房屋另行出賣給第三人的行為，屬于違約行為。王女士可以請求房地產(chǎn)公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

至于房地產(chǎn)公司提出的《協(xié)議書》簽訂時(shí)，沒有商品房預(yù)售許可證，所以《商品房預(yù)訂協(xié)議書》應(yīng)屬無效的觀點(diǎn)。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)公司已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，根據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。因此這并不妨礙王女士依法主張自己的合法權(quán)益，要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。