開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)

2013年10月，王先生經(jīng)過(guò)多次看房、對(duì)比，終于找到了一套滿意的住宅。

雖然房屋已經(jīng)建成，但開(kāi)發(fā)商以房屋未裝修完畢為由，要求約定2014年5月1日交房。王先生心想：房子已經(jīng)建成，應(yīng)該不會(huì)存在變數(shù)，于是與開(kāi)發(fā)商簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

在開(kāi)發(fā)商交房之前，王先生去看過(guò)兩次房屋，確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是在對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，便安心的等開(kāi)發(fā)商交房。

直至2014年5月2日，開(kāi)發(fā)商一直未通知王先生辦理入住事宜。于是王先生找到開(kāi)發(fā)商想詢問(wèn)緣由時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋鑰匙已被人領(lǐng)走。

王先生很奇怪，自己的家人從未領(lǐng)過(guò)房屋鑰匙，那是誰(shuí)將鑰匙領(lǐng)走了呢？帶著疑問(wèn)，王先生來(lái)到自己購(gòu)買(mǎi)的房屋，發(fā)現(xiàn)正在有人往房間里搬運(yùn)家具。剛開(kāi)始，王先 生以為是自己走錯(cuò)房間了，退一步看了看門(mén)牌號(hào)發(fā)現(xiàn)就是自己購(gòu)買(mǎi)的房屋。連忙拉住搬東西的人詢問(wèn)，王先生這才知道，就在自己與開(kāi)發(fā)商簽訂合同后2個(gè)月，開(kāi)發(fā) 商又將該房屋賣(mài)給了不知情的劉某，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。

王先生氣憤至極，強(qiáng)制阻攔對(duì)方搬運(yùn)家具，并拉著劉某去找開(kāi)發(fā)商理論。開(kāi)發(fā)商以劉某購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高為 由，要求王先生解除合同，退還王先生房款。王先生堅(jiān)決要房屋，劉某也不肯退房，三方僵持不下。

購(gòu)房者遇到一房二賣(mài)該如何維權(quán)

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

根據(jù)上述規(guī)定，雖然開(kāi)發(fā)商與王先生簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，但在開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)變更登記前，仍為房屋產(chǎn)權(quán)人，對(duì)房屋有權(quán)作出處分。因此，開(kāi)發(fā)商在與劉某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)》具有處分權(quán)。

此外，根據(jù)《無(wú)權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

王先生、劉某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，均為真實(shí)意思表示，劉某在購(gòu)買(mǎi)時(shí)并不知情，屬于善意第三人。且不存在《合同法》規(guī)定的無(wú)效情形，則在合同成立時(shí)已生效。因此，王先生與劉某均有權(quán)依據(jù)合同要求開(kāi)發(fā)商交付房屋。

如果劉某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，對(duì)于房屋已出售的事實(shí)知曉，則屬于與開(kāi)發(fā)商惡意串通，損害王先生的利益，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，劉某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

因此，王先生可以優(yōu)先履行合同。

結(jié)合本案的具體情況，本案中的合同標(biāo)的為特定物，開(kāi)發(fā)商只能向王先生、劉某二人中的一人履行合同。鑒于王某、劉某均未居住使用該房屋，且均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，而王先生簽訂合同在先，開(kāi)發(fā)商先履行與王先生的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》更公平合理一些。

如果王先生、劉某中有一人已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，則辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記的優(yōu)先獲得房屋。如果王先生與劉某均未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但有一人已經(jīng)居 住使用房屋，則應(yīng)當(dāng)本著減少損失的原則，已經(jīng)居住使用的優(yōu)先獲得房屋。如果王先生已經(jīng)居住使用，但劉某獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)證，則劉某優(yōu)先獲得房屋。