二手房過(guò)戶(hù)太慢拒付中介費(fèi)

2013年，李先生委托東莞市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹買(mǎi)房。在經(jīng)紀(jì)公司介紹下，李先生看了多套房子后，終于看中了厚街鎮(zhèn)某小區(qū)的一套商品房。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司撮合，李先生與業(yè)主達(dá)成了交易意向。2013年4月7日，在經(jīng)紀(jì)公司要求下，李先生出具了一份承諾書(shū)，同意在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)支付經(jīng)紀(jì)公司咨詢(xún)費(fèi)及買(mǎi)賣(mài)代理費(fèi)共23800元，否則按每日總金額千分之五支付違約金。同日，李先生與業(yè)主、經(jīng)紀(jì)公司三方簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同。

2013年10月，李先生支付給經(jīng)紀(jì)公司傭金13000元，余款拒付。2014年5月，經(jīng)紀(jì)公司向東莞市第二人民法院起訴李先生，要求對(duì)方支付傭金余款10800元及其違約金。

李先生辯稱(chēng)，從2013年4月份簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到11月底辦完全部手續(xù)，長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月，遠(yuǎn)超出正常所需時(shí)間。當(dāng)年8月他就開(kāi)始供房了，但到了當(dāng)年9月他才能支配使用該房。李先生認(rèn)為，居間費(fèi)用屬于服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)辦完所有手續(xù)才是完成居間義務(wù)，不是光簽完合同就行。合同約定經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在60天內(nèi)完成相關(guān)手續(xù)，但其并無(wú)依約履行，故他拒付剩余傭金。此外，違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，屬無(wú)效的格式條款。

買(mǎi)主違約是否需付違約金

本案為居間合同糾紛，關(guān)鍵在于經(jīng)紀(jì)公司有無(wú)完成居間義務(wù)。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同之時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司即完成居間義務(wù)。辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商共同辦理，并非經(jīng)紀(jì)公司的義務(wù)。李先生確認(rèn)已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并實(shí)際支配房屋，現(xiàn)以經(jīng)紀(jì)公司拖延辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)為由拒付報(bào)酬，其抗辯理由沒(méi)有依據(jù)，法院不予采納。李先生沒(méi)有完全支付報(bào)酬，已構(gòu)成違約，應(yīng)支付報(bào)酬余額及其違約金。

法院遂作出一審判決，判令李先生支付經(jīng)紀(jì)公司報(bào)酬余額10800元，并支付違約金10800元。李先生不服，提出上訴。近日，東莞市中級(jí)人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

一審承辦此案的東莞市第二人民法院法官方淑敏稱(chēng)，現(xiàn)實(shí)生活中，因房屋中介辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)慢而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)中介產(chǎn)生意見(jiàn)的例子屢見(jiàn)不鮮。但在居間合同中，往往并沒(méi)有對(duì)中介協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的具體時(shí)間及其責(zé)任作出明確約束。即使確實(shí)耗時(shí)漫長(zhǎng)，買(mǎi)家仍需按合同約定支付中介費(fèi)用，否則還要額外支付違約金。