一、買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋效力如何

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效必須符合下列四個(gè)條件：

（一）購(gòu)房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體資格。

（二）售房者的主體資格合格。賣(mài)房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買(mǎi)賣(mài)有效；

（三）購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶(hù)只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件，以買(mǎi)賣(mài)形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買(mǎi)賣(mài)得不到法律的支持和保護(hù)。

（四）買(mǎi)賣(mài)經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。

二、怎樣認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的效力

根據(jù)司法實(shí)踐，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非都認(rèn)定為有效或無(wú)效，而應(yīng)按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力怎么認(rèn)定呢？

（一）對(duì)于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例等也對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”因此，從有關(guān)規(guī)定來(lái)看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同；

（二）對(duì)于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

窮盡我國(guó)相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國(guó)家規(guī)定，并沒(méi)有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無(wú)規(guī)定即自由。

允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒(méi)有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當(dāng)為有效，如果說(shuō)這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的身份性，那么通過(guò)繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，即只要將戶(hù)口遷入所購(gòu)農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

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