案情介紹：因無法辦房產(chǎn)證而解除購房合同

2002年7月12日王某與中匯公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定王某購買中匯公司開發(fā)的住宅一套，房屋建筑面積為110平米，房屋總價款82萬元，首付款22萬元，貸款60萬元。合同中約定，中匯公司在720日內(nèi)為王某辦理房產(chǎn)證，如果逾期，中匯公司按照已付購房款的千分之五向王某支付違約金。合同簽訂當(dāng)日，王某支付了首付款22萬元，中匯公司按照合同約定將房屋交付王某，王某對房屋進(jìn)行了裝修并入住。

2003年1月10日，王某向建設(shè)銀行北京市分行借款60萬元，當(dāng)日王某、中匯公司與建設(shè)銀行某支行簽訂了《中國建設(shè)銀行北京市分行個人住房貸款借款合同》，合同約定王某向建設(shè)銀行借款60萬元整，借款期限自2003年3月5日至2008年3月3日，王某應(yīng)從貸款發(fā)放的次月開始按月償還貸款本息，中匯公司對上述借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。合同簽訂后，建設(shè)銀行按照約定發(fā)放了全部貸款。

后因中匯公司與房屋聯(lián)建單位存在糾紛，致使王某一直未能辦理房產(chǎn)證。從2005年4月至今，王某未再償還借款本息，中匯公司亦未承擔(dān)相應(yīng)的連帶還款義務(wù)。2006年1月王某將中匯公司告上法庭，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。

法院判決：因無法辦房產(chǎn)證解除購房合同后由開發(fā)商賠償相應(yīng)損失

法院在審理過程中通知建設(shè)銀行某支行作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，第三人起訴要求解除王某、中匯公司與建設(shè)銀行簽訂的《中國建設(shè)銀行北京市分行個人住房貸款借款合同》，要求王某歸還借款本金48萬元及支付借款合同解除之前的借款利息、逾期還款利息，要求中匯公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶付款責(zé)任。

北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)過審理后判決：

一、解除王某與中匯公司簽訂的《商品房買賣合同》。

二、解除王某、中匯公司與第三人建設(shè)銀行某支行簽訂的《中國建設(shè)銀行北京市分行個人住房貸款借款合同》。

三、中匯公司于判決生效后十日內(nèi)給付王某購房款22萬元，并按中國人民銀行同期存款利率向王某支付此款自2002年7月12日至實際支付之日的利息。

四、中匯公司于判決生效后十日內(nèi)給付王某裝修損失3萬元及王某已經(jīng)歸還的借款本息178000元。

五、中匯公司于判決生效后十日內(nèi)給付第三人建設(shè)銀行某支行借款本金48萬元及利息。

律師說法：退房后由誰償還貸款

按揭是指買受人以所購房屋作為擔(dān)保向銀行取得貸款，分期還本付息，并由出賣人承擔(dān)還款擔(dān)保責(zé)任的融資購樓方式。在日常生活中許多買受人在購買商品房時會通過銀行按揭貸款的方式支付購房款，此時，買受人、開發(fā)商及貸款銀行之間就需要簽訂《商品房按揭貸款合同》。當(dāng)商品房買賣合同發(fā)生糾紛時，如果《商品房買賣合同》無效、撤銷或者解除，必然也會影響到《商品房按揭貸款合同》的效力問題。

比如本案，很多讀者會疑問，王某明明告的是開發(fā)商，要求解除與中匯公司簽訂的《商品房買賣合同》，為什么判決中將《中國建設(shè)銀行北京市分行個人住房貸款借款合同》也解除了？

在司法實踐中，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無效或者被撤銷、解除該合同，法院一般會告知按揭銀行作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。如果按揭銀行以有獨立請求權(quán)第三人的身份參加了訴訟，則法院會根據(jù)案件審理的情況區(qū)別處理。

（1）按揭銀行提出獨立的訴訟請求，要求解除貸款合同，如果法院經(jīng)審理確認(rèn)出賣人與買受人之間的商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除的，應(yīng)同時解除買受人與按揭銀行之間的擔(dān)保貸款合同。

（2）如果法院認(rèn)為當(dāng)事人的要求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除的訴訟請求不能得到支持的，則按揭銀行要求解除貸款合同的請求同樣不能得到支持，貸款合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，但貸款合同符合合同約定或者法定解除條件的除外。

如果按揭銀行不愿意以有獨立請求權(quán)第三人的身份參加訴訟，則法院只處理買受人和出賣人之間的商品房買賣合同糾紛，而不處理買受人與按揭銀行之間的擔(dān)保貸款合同。如果按揭銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴的，法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛案合并審理。對此，我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款有明確規(guī)定。

另外，關(guān)于商品房買賣合同解除后，購房款的返還問題，該解釋第二十五第二款明確規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！币虼耍ㄔ鹤罱K判令中匯公司返還王某購房首付款及已償還的貸款，并要求中匯公司給付建設(shè)銀行借款本金及利息。

本案中，出賣人在合同約定的期限內(nèi)沒有為王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，已經(jīng)構(gòu)成違約，王某向中匯公司主張違約金及賠償裝修費用損失依據(jù)充分。中匯公司自720日期限屆滿的第二日起按照日千分之五向王某支付違約金，并賠償王某房屋裝修的損失。