因為逾期交房而不交房款
2010年7月12日白某與保和公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定白某購買保和公司開發(fā)的住宅一套，房屋建筑面積為77平米，房屋總價款140萬元，首付款100萬元，公積金貸款40萬元。合同中約定，保和公司于2011年8月1日前將房屋交付給買受人，逾期交房按照已付購房款的日萬分之五支付違約金。
合同簽訂當(dāng)天，白某向開發(fā)商支付了首付款100萬元，并將與開發(fā)商指定的代辦公司簽訂了《個人住房貸款委托代理合同》，合同中約定白某應(yīng)在兩周內(nèi)將相關(guān)材料提交代辦公司，由代辦公司辦理個人住房委托貸款手續(xù)事宜。
代辦合同簽訂后，白某按照合同約定將個人申請公積金貸款的全部資料都提交給代辦公司，并繳納了代辦費用3000元。一年過去了，代辦公司仍未將公積金貸款辦下來，期間白某曾多次催促代辦公司，但代辦公司稱開發(fā)商提供的材料不合格，需要再等等。2011年8月交房的日子到了，可開發(fā)商建的房子還沒有封頂。
2012年3月開發(fā)商突然通知白某去簽延期交付協(xié)議，該協(xié)議中承諾2012年8月1日交房，并稱白某逾期付款已構(gòu)成違約，要求將此違約責(zé)任與開發(fā)商的逾期交房責(zé)任相抵銷，雙方互不追究。白某拿到延期交付協(xié)議很生氣，明明開發(fā)商逾期交房，現(xiàn)在卻說業(yè)主逾期付款。
經(jīng)過仔細(xì)查閱雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，在合同附件十中有關(guān)于買受人以公積金貸款方式支付購房款的約定：“如公積金管理機構(gòu)對買受人的貸款申請作出不予貸款的決定，則買受人須在公積金管理機構(gòu)或指定的代辦機構(gòu)或出賣人書面通知送達后7日內(nèi)一次性向出賣人支付該商品房的剩余全部房款。”
截至目前，白某并未收到任何書面通知，因此不構(gòu)成逾期付款。但開發(fā)商逾期交房是事實，買受人可以要求開發(fā)商支付違約金。
北京市豐臺區(qū)人民法院經(jīng)過審理后判決：一、保和公司自2012年8月1日起以100萬為基礎(chǔ)按照日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)向白某支付違約金，直至房屋實際交付之日止。二、訴訟費8510元由保和公司負(fù)擔(dān)。
逾期交房是否需支付違約金
公積金貸款是目前購房過程中常見的一種貸款方式，因公積金貸款利率相對比較優(yōu)惠，因此，受到了廣大購房者的青睞。那么究竟什么是公積金貸款呢？公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。
北京地區(qū)辦理公積金貸款，需要申請人開立公積金賬戶并連續(xù)繳存12個月以上，且公積金處于正常繳存狀態(tài)。本案白某申請的即為公積金貸款，其在《個人住房貸款委托代理合同》簽訂后即將相關(guān)材料交給代辦公司，并且白某符合申請公積金貸款的上述兩個條件，理論上應(yīng)該不存在辦不下來的可能性。
再者，即便公積金貸款管理中心不予放貸，也應(yīng)按照合同附件的約定，由公積金貸款管理中心或開發(fā)商或代辦機構(gòu)送達書面通知后7日內(nèi)，由白某補齊購房款。目前，白某未接到任何相關(guān)的通知，對于遲延辦理代辦公司亦多次提到是開發(fā)商提供的資料不合格，買受人提供的資料不存在問題。
因此，開發(fā)商要求白某將逾期付款的違約責(zé)任與其自身逾期交房的違約責(zé)任相抵，沒有任何的依據(jù)。相反，開發(fā)商未按照合同約定將房屋交付買受人，未按時履行交付房屋的義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任，一般合同中會約定一個期限，如果逾期少于規(guī)定的期限，那么買受人可以向開發(fā)商主張逾期交房的違約金；如果逾期超過規(guī)定期限，買受人則有權(quán)退房。本案合同中規(guī)定的期限為30日，開發(fā)商逾期已經(jīng)遠(yuǎn)超過三十日。因此，買受人此時有權(quán)利進行選擇，或者要求開發(fā)商賠償違約金，或者選擇退房。
逾期付款是出賣人向買受人主張的違約責(zé)任，逾期交房是買受人向出賣人主張的違約責(zé)任，二者的責(zé)任主體不同。從法律意義上講兩種違約責(zé)任是不能相互抵銷的，但是在實踐操作中，往往開發(fā)商會與買受人簽訂諸如雙方免責(zé)協(xié)議書等協(xié)議，將違約責(zé)任進行相互抵銷。原則上，只要是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，那么視為雙方對自己權(quán)利的處分，該處分不違反國家法律，應(yīng)當(dāng)是有效的。當(dāng)然，如果買受人不同意免除開發(fā)商的違約責(zé)任，則可以拒簽相關(guān)免責(zé)協(xié)議，并依法主張權(quán)利。
