因房屋質(zhì)量問(wèn)題索賠遭拒
2009年1月10日趙某與鴻興公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，趙某購(gòu)買(mǎi)了鴻興公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，房屋建筑面積為90平米，房屋總價(jià)款245萬(wàn)元，按照合同約定鴻興公司應(yīng)于2010年5月10日交付房屋。 合同簽訂后，趙某按照合同約定支付了全部購(gòu)房款，鴻興公司于2010年5月5日通知趙某于同年5月10日收房。 驗(yàn)收當(dāng)天并未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，后趙某與開(kāi)發(fā)商辦理了交接手續(xù)，正式收房。趙某將房屋裝修后于2010年12月搬入新居。
大概半年左右，北京進(jìn)入夏季，常有暴雨來(lái)襲，趙某發(fā)現(xiàn)從外墻面開(kāi)始向內(nèi)滲水，趙某家兩個(gè)臥室的墻面均已經(jīng)浸透，墻面有大量的水痕。后趙某找到開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修。 開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房屋已經(jīng)交付半年之久，且交付時(shí)質(zhì)量驗(yàn)收合格，其不應(yīng)承擔(dān)維修的義務(wù)，如果維修也可以，所有費(fèi)用由趙某支付。趙某堅(jiān)持認(rèn)為房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)，并負(fù)擔(dān)全部費(fèi)用。雙方在此問(wèn)題上產(chǎn)生爭(zhēng)議。
后趙某找到筆者，筆者在詳細(xì)查閱了雙方簽訂的商品房預(yù)售合同之后，認(rèn)為外墻屬于房屋結(jié)構(gòu)部分，依據(jù)《房屋質(zhì)量保證書(shū)》中的約定，目前，外墻體仍在規(guī)定的保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修義務(wù)。建議趙某起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)義務(wù)并賠償損失。 法院判決結(jié)果： 北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)審理后判決：鴻興公司于判決生效后十日內(nèi)修復(fù)滲水墻面；鴻興公司于判決生效后十日內(nèi)賠償趙某各項(xiàng)損失共計(jì)3萬(wàn)元。
出現(xiàn)商品房質(zhì)量問(wèn)題怎么辦
房屋質(zhì)量糾紛是商品房交易過(guò)程中常見(jiàn)的糾紛類型之一，很多買(mǎi)受人在房屋交付后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，多次找開(kāi)發(fā)商協(xié)商均不能有效解決。因此，此類糾紛也成了最讓消費(fèi)者頭疼的一種糾紛，糾紛標(biāo)的本身不是很大，但是卻讓買(mǎi)受人內(nèi)心很不舒暢，畢竟剛買(mǎi)的新房就要維修，很多買(mǎi)受人還是比較忌諱的。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條明確規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?依據(jù)上述規(guī)定，如果因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響生活居住，則買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失，但對(duì)于“嚴(yán)重影響正常居住使用”則屬于法官自由裁量的范圍，需要結(jié)合房屋質(zhì)量問(wèn)題是否對(duì)買(mǎi)受人的生命、財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響，是否嚴(yán)重干擾了買(mǎi)受人的正常生活等因素確定。必要時(shí)也可以委托相關(guān)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
如果出現(xiàn)除上述情況之外的其他房屋質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人首先要查找相關(guān)的住宅質(zhì)量保證書(shū)，確認(rèn)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題是否在保修期內(nèi)，如果尚在保修期內(nèi)可以直接要求出賣人進(jìn)行修復(fù)。如果已經(jīng)超出保修期，需要區(qū)分不同情況對(duì)待，屬于公共設(shè)施或部位出現(xiàn)問(wèn)題，可以向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司可動(dòng)用公共維修基金進(jìn)行維修；如果屬于公共設(shè)施之外的質(zhì)量問(wèn)題，則應(yīng)由買(mǎi)受人自行解決。
如果出賣人對(duì)于其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)義務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題，明確表示拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以先行修復(fù)，之后再要求出賣人承擔(dān)相關(guān)的修復(fù)費(fèi)用并賠償由此給買(mǎi)受人造成的損失。在此種情況下，買(mǎi)受人最好能提供有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論，以便向出賣人主張支付修繕費(fèi)用。
在司法實(shí)踐中，對(duì)于因小區(qū)的公共配套設(shè)施、附屬設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題等引起買(mǎi)受人生活不便的，一般不能認(rèn)定屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條所適用的情形。一般情況下，出賣人交付的房屋存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，但不影響買(mǎi)受人正常居住使用的，在實(shí)踐當(dāng)中一般不會(huì)判決解除合同。 另外，買(mǎi)受人以商品房質(zhì)量存在問(wèn)題請(qǐng)求出賣人修復(fù)的，訴訟時(shí)效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問(wèn)題之日起計(jì)算，但尚未超過(guò)保修期的除外；如果要求出賣人賠償損失，訴訟時(shí)效則從買(mǎi)受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問(wèn)題造成其損失之日起計(jì)算。
