案情介紹：沒辦下按揭貸款想退房
鄭某是北京市某公司職員，2010年在北京買套房，最終全家人選中了位于北京市房山區(qū)的某套兩居，因房屋正在建設過程中，同年12月30日鄭某與房產公司匯金公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，合同中約定房屋總價款為1130436元，買受人通過貸款方式支付購房款。
2011年1月11日鄭某到開發(fā)商那里交了首付款，共計340436元，匯金公司于同年1月14日向鄭某出具了房款發(fā)票。隨后，鄭某便按照合同約定將申請貸款需要的相關材料提交給匯金公司，由開發(fā)商向銀行申請貸款，并辦理相關手續(xù)。 誰知兩個月過去了，開發(fā)商通知貸款沒有辦下來，讓鄭某自己到建設銀行去辦理貸款，鄭某最終同意將相關材料取回，親自到建設銀行去辦理貸款。2011年4月鄭某攜帶相關材料到建設銀行辦理貸款，經過審核，銀行工作人員告知鄭某其提交的材料均符合要求，但是不能向其發(fā)放貸款。
鄭某很疑惑，明明符合要求的材料怎么會不發(fā)放貸款？貸款辦下來怎么支付購房款？過了付款時間開發(fā)商會不會追究我們的違約責任？鄭某覺得這事一定要找開發(fā)商說清楚。結果到了之后工作人員推脫稱總經理不在。 在此后的幾個月里，鄭某及其家人曾多次找到開發(fā)商，但開發(fā)商總是以各種各樣的理由推脫，遲遲不給解決，直至2011年12月開發(fā)商才告知鄭某可以退房，鄭某當即寫了退房申請，但是又過了幾個月，鄭某多次與開發(fā)商溝通退還購房款的相關事宜，但開發(fā)商總是不以為然，一拖再拖。
無奈之下，鄭某向知名房產律師李松律師尋求幫助。經過李律師到建設銀行調查取證，終于查出了銀行不發(fā)放貸款的真正原因，原來是開發(fā)商在建設銀行存的貸款保證金被依法查封了。所以才辦理不了貸款的。 李律師指出貸款不能辦理屬于開發(fā)商的原因，開發(fā)商已構成違約，鄭某可以請求解除合同，要求開發(fā)商退還首付款340436元，并按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率支付從2011年1月11日起至給付之日止的利息。在李律師的建議下，鄭某將開發(fā)商匯金公司告上了法庭。
法院判決：沒辦下貸款可解除購房合同
解除鄭某與匯金公司于2010年12月30日簽訂的《北京市商品房預售合同》；匯金公司于判決生效后10日內向鄭某返還購房首付款340436元，并支付利息（按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計算利息，自2011年1月14日起至本判決生效之日止）。
律師說法：如何處理商品房預售糾紛
此類糾紛屬于典型的商品房預售合同糾紛，商品房預售合同屬于商品房買賣合同的一種。司法實踐中，一般認為出賣人具有房地產開發(fā)經營資質并取得商品房預售許可證明，商品房預售合同便發(fā)生法律效力。 所謂商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。依據作為買賣合同標的物的商品房是否已經竣工，商品房買賣合同一般分為商品房預售合同和商品房銷售合同。 本案中買賣雙方已經簽訂了《商品房預售合同》，且該合同不違反國家法律相關規(guī)定，合同真實有效。合同簽訂后鄭某已經按照合同約定履行了支付首付款及提交辦理貸款資料的義務。因匯金公司在銀行的貸款保證金被查封，致使鄭某無法從銀行辦理貸款，不能支付后期的房款，匯金公司對鄭某無法辦理貸款負有不可推卸的責任。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致《商品房買賣合同》不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。本案系因出賣人原因致使未能訂立商品房擔保貸款合同，致使買賣合同不能繼續(xù)履行，鄭某可以請求解除合同。
同時，依據我國《合同法》相關規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。因此，鄭某可以據此要求開發(fā)商賠償從付款之日起到實際退還房款之日的利息損失。
在商品房買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。但如果因不可抗力、情勢變更等原因，致使合同在法律上或事實上履行不能，合同目的無法實現的，合同雙方均可以要求解除合同，但不能影響違約責任的承擔。
依據我國《合同法》第94條第3項：“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”當事人可以解除合同。在司法實踐中，對于“合理期限”的認定要區(qū)別對待，如果法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限的，依照法律規(guī)定和當事人的約定；如果沒有法律規(guī)定和約定的，在出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，且經對方當事人催告后的情況下，合理期限為3個月；對方當事人沒有催告的，合理期限為1年。
這里需要特別指出的是，解除權行使的合理期限在性質上屬于除斥期間，不存在中止、中斷和延長的情形。我國《合同法》第95條明確規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅?！?/p>
