買到有抵押的農(nóng)村房屋
由于原告已向被告於某支付房款22萬(wàn)元，於某被他人逼債，導(dǎo)致原告無(wú)法接收房屋，原告即要求解除合同、被告返還22萬(wàn)元房款及利息，國(guó)某承擔(dān)連帶責(zé)任，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告於某對(duì)原告陳述事實(shí)無(wú)異議；同意返還房款，但暫無(wú)能力履行；被告國(guó)某認(rèn)為主合同無(wú)效，則擔(dān)保合同也無(wú)效，不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，同時(shí)無(wú)需支付利息。
2010年10月23日，原告與於某簽訂房屋買賣合同1份，約定：於某將其位于禮嘉鎮(zhèn)XX村委XX村X號(hào)的房屋一套，連帶附屬構(gòu)筑物一并出讓給原告，價(jià)款22萬(wàn)元，由村委會(huì)主任作為見(jiàn)證人簽字，國(guó)某作為擔(dān)保人簽字，同時(shí)國(guó)某另外出具擔(dān)保書(shū)，保證房屋權(quán)利無(wú)瑕疵、且不存在任何抵押、未來(lái)拆遷亦無(wú)糾紛。合同簽訂后，原告按約向被告支付全部?jī)r(jià)款，被告交付房屋鑰匙。但原告剛搬進(jìn)房屋不久，即遭遇於某的債權(quán)人上門催債、并出示該房屋抵償依據(jù)，且房屋頻遭其破壞、撬鎖等，原告無(wú)奈只能要求退房。
農(nóng)村房屋買賣合同是否有效
1、農(nóng)村房屋買賣合同是否有效？要判定合同效力，首先應(yīng)明確判定標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知，農(nóng)村房屋還未進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，不能普遍的進(jìn)行權(quán)屬登記，許多的房屋尚未取得“兩證”，使得普通老百姓對(duì)其物權(quán)屬性不明，買賣房屋不能過(guò)戶。根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定外或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。因此，“過(guò)戶”不能與合同效力相聯(lián)系。
判定合同效力的有效與否，應(yīng)回歸基本法條，而不是政策規(guī)定。即最高法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”這是對(duì)合同法規(guī)定的解釋。
2、主合同無(wú)效，是否擔(dān)保合同當(dāng)然無(wú)效？一般情況下，主合同無(wú)效，從合同也無(wú)效。但是擔(dān)保法司法解釋第8條規(guī)定：擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的三分之一。說(shuō)明在此情況下，應(yīng)認(rèn)定債權(quán)人、債務(wù)人對(duì)主合同、從合同的效力把握上存在一定過(guò)錯(cuò)，三方均有過(guò)錯(cuò)的，則各不超過(guò)三分之一的責(zé)任。
審理中，法院經(jīng)研究認(rèn)為，原告主張的合同有效不成立，遂依據(jù)最高法院司法解釋規(guī)定，要求原告變更訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)合同無(wú)效，否則駁回訴訟請(qǐng)求。原告無(wú)奈，經(jīng)商議后同意。
一審法院判決認(rèn)為，原告與被告於某房屋買賣合同，違反《江蘇省土地管理?xiàng)l例》、原告不屬于本村戶口依法不具備購(gòu)買宅基地上建造房屋的主體資格，即使村長(zhǎng)簽字并不代表取得集體組織同意，故合同無(wú)效， 雙方既得利益應(yīng)相互返還。因主合同無(wú)效，但鑒于擔(dān)保人國(guó)某有明顯過(guò)錯(cuò)，依據(jù)擔(dān)保法司法解釋，判令被告於某應(yīng)返還房款以及自房款支付日起的利息損失、國(guó)某承擔(dān)於某不能償還部分的不超過(guò)三分之一的連帶責(zé)任。房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。
