案情介紹：因房屋質(zhì)量有問題而退房

劉女士在某房地產(chǎn)開發(fā)公司相中了一套房屋，但因總房款（70萬元）太高而猶豫不決。李先生（公司工作人員）看出劉女士的心思后，建議可向銀行貸款，按揭買房。之后，劉女士向銀行貸款60萬元，首付10萬元，與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同。半年后，房地產(chǎn)開發(fā)公司通知劉女士接房。劉發(fā)現(xiàn)房屋的面積誤差比例達到5%，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在嚴重問題，要求公司退房。公司以種種理由推脫，甚至避而不見。最后，房產(chǎn)公司終于答應(yīng)給劉女士退房。此時距購房之日已一年半，劉女士共向銀行支付了2萬元貸款利息。在向房產(chǎn)公司索要損失未果后，劉女士一紙訴狀將該公司告上法庭。

爭議焦點：因房屋質(zhì)量問題退房時貸款利息由誰支付

這樁由房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛，爭論焦點在于2萬元的貸款利息應(yīng)由誰“買單”。

第一種意見認為，房地產(chǎn)開發(fā)公司只須退還劉女士的房款，2萬元的貸款利息應(yīng)由劉女士自行承擔。因為房產(chǎn)公司人員只是建議劉女士貸款買房，最終決定權(quán)還在劉女士手中。

第二種意見認為，房地產(chǎn)開發(fā)公司在退還劉女士的房款的同時，還應(yīng)賠償劉女士2萬元的貸款利息。本案中，劉女士退房是由于房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋出現(xiàn)多處質(zhì)量問題，與商品房買賣合同極大不符，其違約在先，按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，公司應(yīng)賠償劉女士2萬元的利息損失。

第三種意見認為，房地產(chǎn)開發(fā)公司在退還劉女士房款和賠償2萬元利息損失外，還應(yīng)按照銀行同期存款利率賠償劉女士10萬元首付款的存款利息。

律師說法：如何計算開發(fā)商違約賠償金

同意第三種意見，理由如下：

首先，《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！?誠實信用原則作為民事活動的帝王法則，要求人們在進行民事活動時實事求是，對他人以誠相待，不為欺詐行為，講究信譽，恪守諾言，嚴格履行自己承擔的義務(wù)，不得擅自毀約，一切民事法律關(guān)系應(yīng)依正義衡平的理念加以調(diào)整，從而達到平衡市民社會成員間利益關(guān)系，實現(xiàn)市民社會安全價值的目的。

本案中，劉女士與房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，基于遵循誠實信用原則，雙方應(yīng)按照合同正確履行各自的義務(wù)，但房地產(chǎn)開發(fā)公司在劉女士支付了首付款以及每月按揭款的情況下，不按合同規(guī)定修建房屋，致使房屋在面積、主體結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等多方面與合同的相關(guān)條款不符。房地產(chǎn)公司的行為明顯違背了民事帝王法則——誠實信用原則，依正義之理念，應(yīng)賠償劉女士相應(yīng)損失。

其次，按照合同法原理，違約行為分為根本違約和非根本違約。所謂根本違約，是指一方的違約致使另一方的合同目的不能實現(xiàn)或違約行為后果嚴重。本案中，房產(chǎn)公司的違約行為致使劉女士買房入住的目的得不到實現(xiàn)，屬于根本違約。根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，當出現(xiàn)違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，非違約方可以解除合同。因此，劉女士享有單方解除權(quán)，房產(chǎn)公司應(yīng)退還劉女士所交的房款。根據(jù)《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失。劉女士因房產(chǎn)公司的違約行為，損失了2萬元的貸款利息以及首付款的存款利息，房產(chǎn)公司應(yīng)如數(shù)支付。

最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、十三、十四條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，房屋套內(nèi)面積與約定的誤差比例絕對值超出3%，買受人請求解除合同的，返還已付房款及利息，賠償損失的，應(yīng)予支持。

本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司向劉女士保證房屋與售房中心的房屋模型完全一致，但驗房時，房屋卻出現(xiàn)了許多嚴重的質(zhì)量問題，極大影響了買受人劉女士對房屋的使用及居住。此時房產(chǎn)公司本應(yīng)積極解決問題，減少劉女士的經(jīng)濟損失，但卻躲而不見，致使劉女士在房屋無法交付使用下仍繼續(xù)向銀行支付貸款利息共計2萬元。此項損失，房產(chǎn)公司理應(yīng)承擔完全責任。另外，房產(chǎn)公司將劉女士付給的10萬元首付款用于樓盤的早期開發(fā)，獲得了利潤，但未正確履行合同，違背了劉女士交付10萬元的本意——買房居住，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)按照銀行同期存款利率，賠償劉女士存款利息損失。

綜上所述，劉女士向房地產(chǎn)公司提出退還房款、賠償2萬元的貸款利息和首付款的存款利息損失的要求，無疑是有法可依，言之成理的。