未經(jīng)房東同意私自轉(zhuǎn)讓門店

蘇某與自稱為某門店所有人的鄧某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，支付轉(zhuǎn)讓費用并營業(yè)一段時間后，發(fā)現(xiàn)楊某才是該門店的真正主人。蘇某氣憤之余向鄧某索要轉(zhuǎn)讓費，鄧某以兩人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是真實的意思表示為由拒絕退還轉(zhuǎn)讓費，蘇某便將鄧某告上法庭。2月22日，河南省許昌縣人民法院審理該起房屋租賃合同糾紛案后認定，被告鄧某未經(jīng)第三人即房東楊某的同意，將其承租的第三人所有的房屋轉(zhuǎn)租給原告蘇某，違反了誠實信用原則及有關(guān)法律規(guī)定，依法判決解除原告蘇某與被告鄧某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議；被告返還原告房屋轉(zhuǎn)讓費7萬元。

2011年5月2日，鄧某在其正在經(jīng)營的超市門前張貼一份轉(zhuǎn)讓該門店的告示，準備租賃門店做服裝生意的蘇某看到該告示后，覺得該門店位置、面積非常符合自己的要求，就與鄧某協(xié)商轉(zhuǎn)讓事宜。2011年5月5日，經(jīng)多次協(xié)商后，蘇某與鄧某簽訂門店轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，協(xié)議約定鄧某將屬于自己的門店租賃給蘇某，租期自2011年5月5日至2013年8月16日；轉(zhuǎn)讓費7萬元，每月租金3000元。協(xié)議簽訂后，蘇某一次性交給鄧某轉(zhuǎn)讓費和兩個月的租金共計7．6萬元。

蘇某將該門店裝修并營業(yè)了一個多月后，楊某到該門店收取房租?？吹阶约旱拈T店已改頭換面，且蘇某正在經(jīng)營服裝生意，楊某當即拿出該門店的房產(chǎn)證及一份他與鄧某簽訂的租賃協(xié)議，告訴蘇某該門店屬其所有，他將門店租賃予鄧某，雙方簽訂的租賃協(xié)議中明確約定，鄧某轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓該門店時須經(jīng)楊某同意。進一步說明鄧某無權(quán)轉(zhuǎn)讓該門店后，楊某要求蘇某搬出該門店。知道真相后，蘇某急忙打電話聯(lián)系鄧某，但鄧某始終不接聽電話。楊某聯(lián)系鄧某時，鄧某也不接聽電話。后蘇某與楊某反復(fù)協(xié)商，并最終商定，蘇某將該門店每月的租金3000元交予楊某后，可以使用楊某的門店至2012年8月16日；到期后，蘇某應(yīng)搬離該門店。

與楊某達成協(xié)議后，蘇某便多方聯(lián)系鄧某，向其追要轉(zhuǎn)讓費，并要求解除雙方合同，但鄧某一直拒絕退還轉(zhuǎn)讓費。蘇某無奈，便以鄧某編造謊言，惡意欺騙，給其造成了極大的經(jīng)濟損失為由將鄧某訴至法庭，要求依法判定其與被告鄧某之間的轉(zhuǎn)協(xié)議無效，被告鄧某返還其轉(zhuǎn)讓費7萬元。

違反誠實信用原則合同無效

經(jīng)查，被告鄧某與楊某于2010年8月16日簽訂了房屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定，租賃期限為3年（自2010年8月16日至2013年8月16日），月租金3000元；不經(jīng)楊某同意和確認，鄧某不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓該門店。

庭審中，被告鄧某辯稱，原告蘇某所述事實理由屬實，簽訂協(xié)議時雙方是自愿的，原告已經(jīng)營了一年有余，故雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。另外，被告因裝修該門店以及轉(zhuǎn)讓門店處理貨底，也受到了一定損失。故應(yīng)駁回原告的訴訟請求。第三人楊某出庭陳述稱，原被告在第三人即房屋所有人不知道的情況下，私自簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)視為無效。

被告鄧某與第三人楊某簽訂的房屋租賃協(xié)議是被告與第三人的真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，該合同為有效合同。被告在未征得第三人同意的情況下，以該房屋為其“自有”的名義將其承租的第三人所有的房屋轉(zhuǎn)租給原告蘇某，違反了誠實信用原則及有關(guān)法律規(guī)定，故原被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。關(guān)于原告所訴轉(zhuǎn)讓費7萬元問題，法院認為，導(dǎo)致原被告之間的“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議”無效的責任在被告，被告因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當返還原告，故原告要求被告返還房屋轉(zhuǎn)讓費7萬元的訴訟請求，法院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條及相關(guān)司法解釋之規(guī)定，遂依法作出上述判決。