因政策原因辦不下貸款想退房

去年3月7日，市民吳寧看中宿遷市寶龍置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的一套房子。4月2日，他將28萬余元首付款交到售樓部，并簽訂了《商品房買賣合同》，其中約定，余款42萬元以銀行按揭方式支付。就在吳寧等待銀行通知其簽訂按揭貸款合同之際，4月18日卻被告知：國務(wù)院關(guān)于住房貸款問題下發(fā)了一個通知，可能按揭貸款一時半會兒辦不下來，請您還是湊點錢，把余款交了吧!這讓本來認為可以輕松購得第3套住房的吳寧一下子蒙了。

遭遇如此境遇，吳寧選擇退房。但這時他發(fā)現(xiàn)首付款拿不回來了，他只好一紙訴狀將開發(fā)商告上了法院。吳寧的理由是，國家政策調(diào)整屬于不可抗力，開發(fā)商應(yīng)該同意他的退房請求。不過開發(fā)商一方卻認為，國十條并不能成為原告要求退款的理由，因為雙方所簽補充協(xié)議已約定，由于政策調(diào)整及其他原因?qū)е略娌荒苋〉觅J款，這個風險應(yīng)該由原告自己承擔。

按揭貸款不成能否退房

法院在當庭多次調(diào)解未成的情況下，啟動了聯(lián)動調(diào)解模式，通過與房地產(chǎn)公司總部、企業(yè)所在地建管等部門共同做工作，最后終于達成調(diào)解協(xié)議。法院之所以這樣是因為訂立合同時雙方都無法預(yù)見政策的走向，而繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，應(yīng)適用情勢變更原則解除合同，以維護交易的公平性。不過，吳寧終止合同的理由并不是不可抗力，所謂不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，在現(xiàn)實生活中多指因自然災(zāi)害導(dǎo)致不能履行合同的情況。此案適用情勢變更原則，盡管情勢變更在《合同法》中沒有明確提及，但在近年來在司法審判中常常涉及。

購房者和銀行簽訂合同時，在銀行提供的合同中，對國家利率變化時怎樣還款約定得很清楚，因此這不能成為解除合同的條件和理由。利率有提高的時候，但利率也有下調(diào)的時候啊。

在國家調(diào)控的大政策下，應(yīng)充分對自己的還貸能力仔細衡量，注意樓市中的政策風險，防止因此造成自己更大的損失。