案情介紹：開(kāi)發(fā)商售房時(shí)虛假宣傳

位于岐關(guān)西路的“豪逸·御華庭”于2010年開(kāi)始對(duì)外宣傳，并于同年10月開(kāi)始銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)該樓盤(pán)在對(duì)外推廣時(shí)，均聲稱(chēng)“城央唯一百萬(wàn)平方米豪宅巨著”、“項(xiàng)目占地三百畝”、“小區(qū)前沿是一個(gè)整體大型商業(yè)中心”。

而到了2012年5月份，有購(gòu)買(mǎi)了該樓盤(pán)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，此前一直被宣傳是豪逸·御華庭地塊中約三分之一（約80畝）的土地其實(shí)為另一開(kāi)發(fā)商所有。而且由于整個(gè)項(xiàng)目被其他開(kāi)發(fā)商從中間隔斷，不僅之前宣傳的配套都不見(jiàn)了，業(yè)主家的景觀也受到了影響。

2012年6月份，近60余位業(yè)主向開(kāi)發(fā)商遞交了公開(kāi)信，表示“部分住宅和商業(yè)中心居然規(guī)劃在別人的地塊上”，要求退房并賠償一半損失。

2012年7月26日，豪逸·御華庭在項(xiàng)目銷(xiāo)售中心舉辦發(fā)布會(huì)，首次正式對(duì)外回應(yīng)了項(xiàng)目地塊的規(guī)劃問(wèn)題。恒茂公司運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理鐘錦豪曾表示，對(duì)于該80畝的7字型地塊，最初恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與持有該地塊開(kāi)發(fā)權(quán)的負(fù)責(zé)人協(xié)商時(shí)，對(duì)方開(kāi)出的價(jià)錢(qián)是70萬(wàn)元、畝，但在隨后雙方進(jìn)行細(xì)節(jié)買(mǎi)賣(mài)協(xié)商的時(shí)候，地塊價(jià)格漲到了近300萬(wàn)元、畝，超出了開(kāi)發(fā)商方面的承受能力。

最終，為了保持項(xiàng)目的整體品質(zhì)，恒茂房地產(chǎn)方面放棄了買(mǎi)入該地塊。

2012年7月～8月，130位業(yè)主陸續(xù)起訴至中山市第一人民法院，要求開(kāi)發(fā)商退房或要求開(kāi)發(fā)商返還已付房款的30%。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商違約能否撤銷(xiāo)購(gòu)房合同

原告起訴認(rèn)為，被告恒茂公司在發(fā)布廣告以及現(xiàn)場(chǎng)介紹中，均突出了“城央唯一百萬(wàn)平方米豪宅”、“占地300畝”、“10萬(wàn)平方米罕見(jiàn)大體量商業(yè)配套”等賣(mài)點(diǎn)，而這些宣傳都是虛假的，但這些虛假宣傳卻誘使他們作出了購(gòu)買(mǎi)決定。因此，開(kāi)發(fā)商違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了原告的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。于是120人請(qǐng)求法院判令，變更雙方所簽訂的《商品買(mǎi)賣(mài)合同》的價(jià)格款，將本案涉案商品房的價(jià)款變更為合同價(jià)款的70%，差額由恒茂公司返還，并由恒茂公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

另有10人訴請(qǐng)撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息，并賠償30%的購(gòu)房款。

當(dāng)時(shí)恒茂公司曾回應(yīng)稱(chēng)，此前傳言的300畝只是前期概念性設(shè)計(jì)，并沒(méi)有最后確定，這個(gè)事實(shí)在沙盤(pán)上都有提醒并注明，要以最終政府落實(shí)的為準(zhǔn)，不存在任何欺詐行為。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同真實(shí)有效，是雙方真實(shí)的意思表示。

法院判決：開(kāi)發(fā)商虛假宣傳不能撤銷(xiāo)合同但需賠償

對(duì)于此案，法院認(rèn)為，根據(jù)雙方的辯訴，爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三。首先，恒茂公司在預(yù)售商品房的過(guò)程中，是否存在欺詐行為？其次，業(yè)主請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同的訴求能否成立？最后，業(yè)主請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償30%已付房款的損失能否支持？

對(duì)于焦點(diǎn)一，法院通過(guò)對(duì)恒茂公司曾經(jīng)在媒體及網(wǎng)站等刊登的廣告進(jìn)行核實(shí)，認(rèn)定恒茂公司對(duì)外的宣傳明顯與事實(shí)不符，且為主觀故意，“占地300畝”“10萬(wàn)平方米的商業(yè)配套”以及完整的沙盤(pán)模型都足以對(duì)消費(fèi)者構(gòu)成誤導(dǎo)，恒茂公司的行為已構(gòu)成了民事上的欺詐。

對(duì)于焦點(diǎn)二，法院則認(rèn)為，法律雖然賦予了受損害方撤銷(xiāo)合同或變更合同的選擇權(quán)，但并非意味著凡是存在欺詐行為，一律可以撤銷(xiāo)合同。由于“占地300畝”的宣傳僅存在媒體報(bào)道中，且宣傳也并非對(duì)購(gòu)房者所作的承諾；此外，雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中也明確約定“宣傳材料不具備任何法律效力”；再次，恒茂公司宣傳不實(shí)的內(nèi)容并非《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，也未約定在雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。

法院表示，根據(jù)一般的認(rèn)知，購(gòu)房者買(mǎi)房必定對(duì)房屋自身品質(zhì)作出了全方位的考察，不可能僅憑宣傳的小區(qū)面積和沙盤(pán)展示的模型決定購(gòu)買(mǎi)。因此，宣傳內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者而言僅是一個(gè)誘因，并非起唯一或直接決定的因素。

因此，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)雙方簽訂的合同并非原告的真實(shí)意思表示，業(yè)主撤銷(xiāo)合同的訴訟請(qǐng)求，理?yè)?jù)不足，法院不予支持。

關(guān)于焦點(diǎn)三，法院認(rèn)為，業(yè)主們主張的按總房?jī)r(jià)30%賠償損失沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)按照3%賠償為適當(dāng)。