一、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村房屋

國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。

但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！保r(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設(shè)用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋[1999]19號）第4條規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中確認了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效。

二、城鎮(zhèn)居民是否能買農(nóng)村房屋

購買農(nóng)村住房的步驟如下：

（一）房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。

（二）如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

（三）應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

（四）應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。

（五）應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

上文內(nèi)容是關(guān)于“城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村房屋”以及“城鎮(zhèn)居民是否能買農(nóng)村房屋”的有關(guān)城市居民購買農(nóng)村房屋的法律知識，希望對您能有一定的幫助。在我國，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋是有風(fēng)險的，畢竟法律、政策對農(nóng)村房屋的買賣是有限制的。因此，如果您想避開法律風(fēng)險，合法的買到房屋，建議您最好能事前去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您提供有效的幫助。