一、哪些農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

1、產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

5、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、什么樣的農(nóng)村房屋買賣無(wú)效

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人對(duì)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)，對(duì)宅基地享有合法的使用權(quán)。按照物權(quán)法中所有權(quán)的基本理論，應(yīng)對(duì)其所有房屋享有完全處分的權(quán)能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權(quán)在買賣中一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村房屋出售，但應(yīng)當(dāng)禁止宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

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