開(kāi)發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證

2011年1月27日，張某購(gòu)買了一套位于杭州城南的公寓，總價(jià)款350萬(wàn)元，交付期限為2012年12月31日。合同規(guī)定，逾期交房超過(guò)60天且張某要求繼續(xù)履行的，自最后交付期限第2天起至實(shí)際交付之日止，公司按日向張某支付已交付房?jī)r(jià)款一定比例的違約金；公司承諾于2013年3月31日前取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，交付給張某，超過(guò)約定日期90日以后仍不能交付且張某不退房的，開(kāi)發(fā)商自約定日期至實(shí)際交付之日止按日向張某支付已付房?jī)r(jià)款一定比例的違約金等等。

開(kāi)發(fā)商因延期交付于2013年12月18日通知張某于2013年12月22日前往辦理房屋交付手續(xù)，并于2014年2月向張某支付了違約金24萬(wàn)元，計(jì)算至2013年12月21日。隨后，開(kāi)發(fā)商又于2014年6月12日，通知張某于2014年6月19日前往領(lǐng)取辦三證的相關(guān)資料。

張某隨后向法院起訴，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商未按約定辦理三證，應(yīng)按合同支付違約金6萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商則辯稱：一、城南公司因交房遲延已按約支付了違約金24萬(wàn)元。二、商品房未交付是無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)的，交房遲延必然會(huì)導(dǎo)致辦證遲延，公司所支付的違約金包含了遲延辦證的違約金。三、城南公司的辦證期限應(yīng)在逾期交房后順延，目前未超過(guò)90天，不算違約。

如何確定延期辦證的違約金

合同約定房屋交付期限為2012年12月31日前，權(quán)屬證書(shū)交付期限為2013年3月31日前；合同已約定權(quán)屬證書(shū)交付期限為絕對(duì)日期，開(kāi)發(fā)商于2014年6月19日交付權(quán)屬證書(shū)已構(gòu)成違約，判令支付逾期辦證違約金6萬(wàn)元。

根據(jù)法學(xué)原理，合同中的絕對(duì)日期一般是指確定、確切的日期，如開(kāi)發(fā)商承諾辦證的日期最遲為2013年3月31日；而相對(duì)日期則是指相對(duì)另一個(gè)日期的日期，假設(shè)開(kāi)發(fā)商辦證日期為交房之日起90日內(nèi)，這里的交房之日為實(shí)際交房之日，是不確定的。

本案中，雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)支付了逾期交房的違約金，但是由于雙方關(guān)于辦證的日期也作了明確的約定。因此，只要開(kāi)發(fā)商超過(guò)約定的日期90日，仍無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)的，就構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。對(duì)于商品房買賣雙方而言，弄清楚絕對(duì)日期與相對(duì)日期的區(qū)別還是必要的。