逾期交房不賠違約金

2013年9月20日，孫某某與某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定由孫某某購買某公司開發(fā)的“某康浩宇”小區(qū)房屋一套，面積為87.86平方米，房款為230501元。某公司應當于2013年4月30日前交房，逾期交房的應自合同約定的交付期限第二天起至實際交付之日止，按日向孫某某支付房款萬分之五的違約金。合同簽訂后，孫某某支付了房款。2014年12月27日，某公司交房。因某公司逾期交房，孫某某遂起訴請求某公司按照合同約定支付違約金69726.6元。訴訟中，某公司辯稱，因逾期交房給孫某某造成的損失應當按照同地段同類房屋的租金來認定，雙方約定的違約金過高，應當予以降低，并申請對房屋在逾期交付期間的租金標準進行評估。經(jīng)法院委托評估，評定案涉房屋在逾期交付期間的月租金標準為每平方米4元至8元。

逾期交房違約金如何確定

1、違約金調整中的舉證責任分配。

“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應當由主張方承擔舉證責任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調整的情況下，仍應當由主張調整違約金的一方承擔舉證責任。

在本案中，雙方將逾期交房違約金的計算標準約定為日萬分之五，某公司認為約定的違約金過高，便應當由某公司對約定的違約金過分高于給孫某某造成的損失承擔舉證責任。一審法院直接認定在無證據(jù)證明逾期交房給孫某某造成具體損失金額的情況下，應當參照同地段同類房屋的租金標準作為認定損失的依據(jù)，而并未指明應當由哪方對違約金是否應當調整承擔舉證責任，存在不當之處。對此，二審法院予以明確。

2、逾期交房給購房者造成損失的認定。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標準作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)。